冯焱东：楼市波动为何周而复始 这六大因素在作怪

    人类经济活动存在波动性特征，经济学家称之为经济周期，即国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。经济周期的起因有外因说，内因说和综合说等多种。其中，内因论认为，周期源于经济体系内部如收入、成本、投资在市场机制作用下的必然现象，包括纯货币理论，投资过度理论和消费不足理论和心理预期理论等。

　　以上经济波动理论对房地产周期波动都能做一定解释，比如基钦周期理论（由美国经济学家约瑟夫·基钦1923年提出）主要从库存角度去研究和观察经济波动，认为库存过多，生产商就减少生产，经济向下波动；库存减少，生产商又会加大生产，经济向上波动。从基钦周期理论观察中国房地产市场波动是有很大借鉴意义的。

　　目前，我国三、四线城市都存在房地产库存过大的问题，原因是地方在前几年过度供应土地造成的，这些城市的新开工量自然就降低了，房价可能还在下调，只有库存减少到一定程度，新开工量和房价才会上升。不过，宏观经济周期理论不能充分解释房地产波动现象，必须结合行业本身特质做进一步分析。

　　金融资源分布存在三个不平衡

　　与电信电力、医疗保健等弱周期行业相比，房地产是一种强周期行业，我国房地产波动性强的原因有如下几点：

　　一是房地产既是消费品，又是投资品。在当前高净值人群手握巨额现金、投资渠道不多的情况下，房地产很容易成为投资炒作对象。

　　二是土地是稀缺资源，在农村土地入市受限等情况下，土地显得更加紧张。特别是在人口不断涌入、集聚了大量优质资源的一线城市和省会城市、计划单列市，地价更容易快速上涨，进而推动房价上涨。

　　三是房地产金融属性较强。在开发和购买两端金融都有支持，按揭首付最低可以降到两成，房地产开发自有资金比例达到25%即可，土地款通过资管计划、地产基金、信托等方式可以获得七成甚至八成融资，这种高杠杆融资往往会造成金融过度支持房地产，在房地产泡沫形成过程中推波助澜。

　　四是中国金融资源分布存在几个严重不平衡现象，即行业不平衡、地域不平衡和企业不平衡。行业不平衡表现在金融资源过于集中在房地产方面，今年上半年银行贷款增加7.53万亿元，其中房地产就增加了2.93万亿元，占比高达39%；区域不平衡表现在金融资源主要集中在一线、省会城市和计划单列市，特别是东部城市，这些区域的存贷比远高于其他区域，可以说中西部城市和中小城市在金融资源上是在支持东部和大城市；企业不平衡是指在行业集中度不断提高情况下，各金融机构把资金投放对象纷纷锁定大型开发商，债券市场和股市也对大型开发商给予大力支持，这就导致大型开发商手头资金充裕，且十分便宜，直接刺激了高价地纪录不断被刷新。在中国城镇化快速发展时期，这三个不平衡和房地产区域明显分化结合在一起，很容易使得一线城市和部分二线城市地价房价过快上涨。

　　五是房地产行业政策性很强，也对房地产周期波动形成较大影响。首先，房地产具有基础性特点，住宅是居民最基本的生存条件，住房问题一要靠市场，二要靠政府保障，全世界都如此。同时，土地又是人类经济社会活动最基本生产要素，政府作用异常重要。其次，房地产关联性非常强，对上中下游的电力煤炭、钢铁机械水泥、家电家具消费等各种产业带动性十分明显，房地产发展好坏对于经济社会影响相当大。第三，房地产易诱发投机，并形成泡沫，房地产泡沫分为供应泡沫和价格泡沫两种。当前，三四线城市主要是供应泡沫，一线城市和部分二线城市主要是价格泡沫。如果让市场机制起主要作用的同时，政府不积极作为，房地产市场的大幅波动必然对国民的生产生活产生很大负面影响，甚至可能危及经济金融安全。基于以上原因，政府对房地产格外关注，但问题在于，政策出手的时机、力度、侧重点如果比较到位，对减轻周期波动是有好处的，反之，则可能加大波动幅度。