各路资金被围堵 楼市去杠杆启幕各路资本“被关注”

    各路资金通向楼市的路渐渐被围堵，监管层对楼市的降温力度还在加码。继多地发布限贷政策、收紧银行流入楼市的贷款资金后，上周末，银监会首次发声，控制银行理财资金流向房地产行业。值得一提的是，上周市场还曾传出部分房企发债被叫停的消息。由此，房贷、理财、债券等楼市可以获取资金的主要方式都被戴上了“紧箍”，房地产去杠杆化的大幕全面拉开。

    理财资金受限

    10月22日，银监会发布三季度经济金融形势分析会内容，明确指出要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。这是本轮楼市调控政策中，银监会打出的第一针降温剂。

    据了解，银行资金进入房地产的途径很多，理财是其中不容小觑的一个方式。日前，中债登旗下的银行业理财登记托管中心发布的《中国银行(601988,股吧)业理财市场报告（2016上半年）》显示，今年上半年，有13.06%的银行理财资金流向了房地产，规模占比从去年的第三升至第二，共计有2.09万亿元。

    纵比2015年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。这也就意味着，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

    但并非这2.06万亿元理财资金都是违规流入楼市的，银行怎样的输送行为算是违规呢？有业内人士介绍，一些银行通过通道买断贷款资产，或者买断受益权，由此可以用理财资金对接地产中介首付贷，而首付贷就是监管层明令禁止的违规行为。中原地产首席分析师张大伟进一步介绍，银行利用理财资金间接参与首付贷的形式，包括融资租赁、私募资产证券化产品等，因为都是绕道融资，判断上也存在难度。

    北京（楼盘）商报记者日前的调查也证实了这一点。虽然面临监管层屡屡打击，但首付贷仍未完全销声匿迹，仍有房地产中介为购房者与银行之间“穿针引线”，变相从银行得到资金来垫资的情况仍然存在。

    此外，信托也是银行理财资金非常善用的一个通道。用益理财研究员廖鹤凯表示，信托产品可以分散化投资，这样就看不到实际投向，即做一个资金池，掩盖交易方式。此前监管层也曾重拳整治信托资金池乱象。

    各路资本“被关注”

    事实上，对于流入房地产市场的资金，监管层一直保持高度关注。在银行理财之前，银行房贷和企业债券等募资渠道也都上了“关注名单”，目的就在于严格控制进入房地产领域的资金，给楼市降温，避免楼市泡沫进一步膨胀。

    9月30日至10月4日，短短五天时间，北京、天津（楼盘）、苏州（楼盘）、深圳（楼盘）等共计12个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。执行限贷政策的，例如深圳将二套房首付比例提高至七成，北京将首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分别上调至35%和50%。

    随后信贷调控风波纷纷来袭。10月12日，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。10月19日，央行上海（楼盘）总部组织25家在沪银行行长和房贷部门相关负责人等召开会议，再次要求银行要继续严格执行限贷政策，切实防范各类资金违规流入土地市场。此外，北京商报记者获悉，为防房价下跌给金融系统造成的风险，一些地方也开始进行银行对于房价下跌的压力测试。