贾康：楼市摆钟如何平衡治标还应治本

    1月12日，由华夏时报（公众号：chinatimes）社主办的“华夏机构投资者年会暨第十届金蝉奖颁奖盛典”在北京（楼盘）举办。新供给经济学研究院首席经济学家，财政部财科所原所长贾康表示，“至少要将住房、土地、投融资和房地产制度配套改革体系，一起做理性讨论，寻求一个最大的公约数，完成税收法定的过程，来经受历史性的考验，寻求我们所有社会成员的长远利益，中国势必将走向现代化，真正跨越中等收入陷阱，造福人民群众。”

    2016年中央经济工作会议里提出，要促进房地产市场的健康发展，要打造相关的基础性制度和长效性制度。贾康表示：“这显然是问题导向，针对我们在这十几年来楼市反复调控下，却治标不治本的问题已经非常明显。2014年的市场是大跌的，全国城镇似乎是一个大板块，2014年分化的过程中出现了拐点，出现了中国楼市要崩盘的恐惧心理。到了2016年年初，大家更注重的是中央强调的去库存。针对房地产业和大量的库存如何去除的问题。没想二季度以后，最让人焦虑的是看到了由北京、深圳（楼盘）、上海（楼盘）等一线城市迅速领涨，二线城市也产生连锁反应而迅速上升，热的已经引起了非常明显的社会焦虑。在这种情况下人们反复讨论的调控，在实际操作中却是走了老路。”

    去年930房地产政策后，几十个城市以非常强硬的行政手段限购限贷，将上升的态势控制住了，但却治标不治本。这样强硬的调控会不会重演前面几轮调控?过去的规律是十五个月就要从钟摆的这边到另外一边，就像之前的取消限购限贷，甚至很多地方要给补贴把楼市托起来，为何会出现这样的反复?贾康称：“光是治标就是一种恶性循环，难以摆脱前面已经走了几轮的轨迹，要提出下面一个问题，怎样治标应该是政府管理部门应有的调控水平，这个调控水平到底怎么形成？答案就在中央新的精神里面，政策层面的调控一定要得到基础性制度的支撑，基础性制度就是我们现在所强调的供给侧结构性改革里面，要解决的有效制度供给的问题。有效制度供给涉及到非常复杂的攻坚克难，如果是这样去理解，我们就可以进一步地从一个基本观察问题的起点出发，讨论寻求治本要建什么样的制度框架，这个相关的制度框架。”

    “我想强调四个方面。”贾康继续说道：“面对房地产市场，首先一个制度就是现在大家关心的住房，相关的住房制度怎么样在统筹的概念之下真正让它合理有效，光是商品房的市场交易不行，还比须加上特定的政策导向，经济适用房的概念，经过探索走了这么多年，现在中央对于保障这方面的指导意见已经聚焦到两种形式上，一种是适应最低收入阶层的租房，在财政支持之下提供公租房，公租房细分为廉租房和公租房，廉租房无法细分出去，形成不了明显的差别，从经济学家的角度，建议是廉租房应该设计为标准里没有一个专项的空间，都是公共厕所。收入上升以后，人们难以容忍公共卫生间的环境就会考虑搬出去的。经济学家的这种设计非常有道理，是让政府低成本管理这种低端的住所条件。所以现在的公租房就是一个概念是公租房。还有白领人群，他们的收入高一些，通过按揭去把低价的住房买到手然后当房奴，这就痛苦的引出了很多的不满和不和谐的因素。现在为了适应这种收入家庭的年轻白领的需要，让他们过丈母娘这一关，大学毕业了几年有心仪的女朋友谈婚论嫁时候，以比较低的价格买到公有产权房，几年之后有了孩子，装修也很满意，收入也增加了，然后再按原来的协议买完全产权房，这个过渡非常顺利。这两种主打的保障，有效供给形式是在双轨统筹之下的进步。高端的商品房如果是低端的成员就不应该引起那么大的房价焦虑，中产阶级以上的人是根据自己的收入和消费者主权，相对从容地在商品房市场里挑选。所以一定要托住底，然后让市场在常规的商品房市场机制里，在充分发挥作用的情况下，优化资源配置，满足社会需要。这是在住房制度方面看得很清楚的制度建设。关键要落实好从托底开始，在各个行政区里面做到位。有一些公租房未必要建新房，可以在已经有的房源调动的情况下，转位财政资金补人头，调动这种潜力。政府采取现在直接支付的方式把补贴打到房补的账户里面，防止拿到钱以后出现其他的弄虚作假。

    第二项是土地制度，这个需求不断地扩大，未来几十年还有4亿人要从农村到城市来定居成为市民，怎么供地?城乡结合部成本已经越来越高，北京过去就是1：5的概念，现在是多少我不知道。但这种方式来做，只会一轮轮不断地抬高成本，整个成本迅速上升的情况下，以后可利用的城镇化的空间就被压缩掉了。土怎么供地的问题其实还有更复杂的，一定要有一个规划，北京是2千万人口封顶，现在突破了怎么办？京津冀一体化，自上而下的政府规划分头处理的局限性，打通了三个行政区，而北京市政府两年要搬到通州，都跟土地制度这里面要创造新的机制有关。特别是重庆（楼盘）已经退出的地票制度和政府规划之下的土地收税制度，相对从容地控制成本按照一个合理的规划源源不断地来供地，同时远离城乡结合部的农村居民，可以通过地票制度共享改革开放的成果。

    第三个是投融资制度，和楼市相关的问题。种种公众设施，有连片开发的，也有整个国土整治长远发展的，这种投融资制度最值得重视的就是P2P创新模式，一起来支持城镇化和我们的房地产业的健康发展。

    第四个是税制，所有的经济体税是共同的，谁也不想有税，但是人类社会现在是以国家的形式在做，政府钱从哪里来，用到哪里去这样的分配体系，必须建立。要建立这个最主要的是依靠税收法律，而税收是现代国家无一不看中直接税。很遗憾，中国恰恰就是缺直接税，现在说到房地产业长治（楼盘）久安的直接税，对促进房地产产业健康发展使我们的房地产业以后在有了保有环节的税收情况下会更平稳，更少泡沫。需求方更多地倾向于中小户型，已经有的大量空置房或者卖出去或者进入租房市场，一下增加很多的有效供给，明显提高我们资源配置的质量和水平。这样的好处同时还伴随着政府转变，在地方政府层面有这样一个税收，能够促使地方政府真正去支持优化土地环境，提高我们公共服务水平。使它在推进自己的建设同时，还有收入分配方面遏制两极分化的好处，有从基层培育、公众参与，公共理财的机制，有催化剂作用。”