新房

筛选
当前位置:太原房地产网  > 楼市聚焦 > 谈房论市
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

张志前:从房价涨跌看楼市新政

来源:  云财经 太原房掌柜  2017-02-15 04:26:08
[摘要]2016年以来,中国楼市经历了新一轮的上涨行情,一线城市的绝对房价已经与全球房价最贵的纽约、东京、香港等基本相当,从租售比和房价收入比的角度看,已经远高于这些城市。如果房价继续上涨,风险将会进一步的累积

    2016年以来,中国楼市经历了新一轮的上涨行情,一线城市的绝对房价已经与全球房价最贵的纽约、东京、香港等基本相当,从租售比和房价收入比的角度看,已经远高于这些城市。如果房价继续上涨,风险将会进一步的累积。而房价一旦出现大幅下泄,其对整个经济的影响将无法估量。为此,2016年中央经济工作会议提出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。当前中国楼市是否存在泡沫?2017年中国楼市将会何去何从?

    毋庸置疑,房子的主要功能是居住,属于消费品。但是,由于房地产具有一定的稀缺性,有自我增值的功能,客观上,房子也就成了人们投资炒作的对象。中国人自古就有买房置业的传统,不愿意租房子。中国人的房屋自有率已经达到90%以上,高于世界多数发达国家的水平。只要买了房子,就有可能会卖出去,这就具备炒作的前提条件。作为投资品以及由此派生出来的投机品的房地产价格,与一般商品的价格形成机制是不一样的,即它是决定于未来的预期收益。从中国房地产市场发展的20多年历史看,似乎房价只会涨不会跌。这更激发了人们投资买房的热情。在我国部分大中城市,投资性购房和投机性购房的比例己占到20%以上,尤其是在一线城市,有的已经达到40%。

    中国房地产市场20多年的发展历史显示,房价似乎只有上涨没有下跌,投资房产的人获得了巨大收益,但实际上,最大受益者还是政府。中国的土地是国有的,买房子买的是砖头瓦块,土地是从政府那里租来的。这些年来,砖头瓦块的价格并没有多大的涨幅,房价上涨的主要原因是土地租金的上涨。自从2002年,我国实行国有土地出让“招、拍、挂”之后,城市土地价格节节攀升,地方政府土地出让收入年年增加。在很多地方,土地收入占到当地财政收入的50%以上,已成为当地政府最大的收入来源。日前发布的2016年国土资源主要统计数据显示,虽然2016年房地产用地供应同比减少一成,全国土地出让面积也有所减少,但是,由于房地产市场出现回暖,全国土地出让价款依然出现了20%以上的涨幅,达到了3.56万亿元,占到2016年全国地方财政收入8.72万亿元的40%。

   中国房地产市场究竟有没有泡沫?这个问题实际并没有一个标准答案。关于房价上涨过快就会出现泡沫的争论多数是一种主观肤浅的讨论,媒体舆论关于中国房地产存在严重泡沫的观点也多是一些无房群众和想购房者的个人愿望。不管是国外经济学家也好,还是国内房地产专家也罢,任何一种关于中国楼市存在严重泡沫的论点都缺乏令人信服的理论和论据做基础。是泡沫就一定会破灭的——这是大家都认可的经济学原理。按照这样的原理,即使房地产价格上涨过快,但如果没有出现大幅的调整,没有出现急速的下跌,就很难说它有泡沫的存在。在房地产泡沫破灭之前,人们很难证明泡沫的存在。早在十几年前,当时中国一线城市的房价还不到每平方米1万元的时候,就有人说我国房地产有泡沫了。但过了这么多年,泡沫依然没有破灭。一线城市的房价不仅没有下跌,反而还继续上涨了几倍。

    中国的房地产市场不同于其他的国家,具有明显的中国特色,按照西方理论和经验很难预测。中国的土地是国有的,中国土地租金收入全部归政府所有。房价越高,财政收入就越多。中国房地产市场不仅是消费品市场,同时也是投资市场。在中国金融市场不发达的大环境下,房地产是中国投资者的首选,房地产市场发挥了货币蓄水池的功能。过去20多年的历史也证明,中国房地产是实现资产保值增值的最佳选择。在这种情况下,随着中国货币供应量的增加,房地产价格就不断地出现上涨。虽然政府也多次采取措施调控房价,但是由于房价上涨实际有利于政府,加上相关管理部门经验不足,对市场规则和走势缺乏准确的判断,中国房地产的多次调控实际变成了“空调”

    2016年7月开始,面对新一轮房价上涨和通胀苗头,中央开始了新一轮的房地产调控。目前,多地政府已经出台了一系列的房地产市场调控政策。这些政策虽然很多,但无非还是过去那些限购、限贷等行政性的措施,并无新意,而包括房地产税在内的长效机制还在研究当中,短期内并不会出台。从这些调控政策过去执行的效果来看,短期限购限贷政策对房地产成交量影响显著,但对房价影响并不大,不能根本扭转中国房地产市场的发展趋势。而调控政策一旦取消,房价又将反弹。在一系列调控政策作用下,当前全国房地产成交量已明显萎缩,房地产投资增速出现回落,一二线城市房价涨幅放缓。但是,按照历史经验,单纯依靠调控措施并不会导致房价出现大跌,这实际上也不是政府所愿意看到的。政府调控的根本目标是保持房地产市场平稳健康发展。市场发展有其自身的内在运行规律。中国房地产市场调整周期一般为一年左右,正常的房价调整幅度一般不会超过25%。如果不建立楼市调控的长效机制,没有其它黑天鹅事件的发生,2017年底-2018年上半年房价可能面临新一轮上涨压力。

分享到:
责任编辑:谭劲松

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

新闻推荐

  1. 1房地产收并购明显增多 百亿房企数量同比少了近一半
  2. 2多家房企半月内发短债拟募资44亿元 资金压力依然严峻
  3. 3特殊机会投资风口已来? 远洋资本再设6亿美元私募基金
  4. 4金地2021年利润总额下降21% 归母净利润94.6亿元
  5. 5加速风险出清 多家银行抛出房地产并购融资计划
  6. 6大悦城获100亿并购贷额度 并购资金“拿来易、用出难”?
  7. 7绿地控股选举张玉良为第十届董事长
  8. 8标普称116家房企今年国内债券到期金额约2300亿元
  9. 91月65城新房线上均价微跌 二手房挂牌均价微涨
  10. 10终究成了“小碧桂园”? 中梁把上市途中的物业公司卖了

楼盘推荐

视频推荐