【掌柜日报】商业地产的新转型：从自建自持到自营新局面

    房地产从自建，到自持，再到自营，是房地产市场能保持可持续发展的一次重要创新。

    中国的房地产行业起步比较晚，但市场化程度发展速度惊人，可以说，中国用二十年的时间，浓缩了西方国家上百年的发展历程。

    从2000年前后开始，中国逐渐终止了福利分房制度，商品房市场开始起步并逐步成为广义房地产行业的主流模式，中国房地产市场开启了举世瞩目的“疯狂时代”。

    中国房地产在高速发展之下，必然产生畸形和缺陷。这种畸形在短期内会让部分房地产企业迅速发展，成为超级帝国，而另一部分房地产企业则成为受害者，在各大豪强的蚕食下举步维艰。但从长远看，无论是短期内的收益者，还是已经处于边缘化的受害者，都将成为这种“畸形”市场的牺牲品。这一结论是由房地产市场的终极产品——房屋的属性决定的。

    在房地产发展形势向好的情况下，房屋被赋予了众多属性：金融投资属性、资本属性、供求属性、经营属性及居住属性等。这些属性都基于一个前提：房屋的居住属性处于非饱和状态，即房屋处于整体刚需状态。通俗的讲，当房屋不再是稀缺产品，人人都有房屋，甚至不仅是一套房屋，那么，它所拥有的金融投资属性、资本属性、供求属性都会大打折扣，甚至不复存在，居住属性将回归为基本属性。

    那么，既然房地产市场的高涨基于房屋的属性，当刚需接近满足时，房屋的其它属性逐渐消退，房地产市场将何去何从？

    从2003年开始，中国房地产市场经历了数轮的调控、反调控的渡劫，房地产市场才得勉强没有失去控制，尽管在各地发展极不均衡并饱受诟病，但总体上看，商品房的市场化路径，仍旧是中国社会经济发展绕不过去的坎，阵痛的痛苦，总好过胎死腹中。但不得不承认，商品房开发的潜力是有限的，居住属性不可能无限挖掘，作为房地产市场主体的开发商将如何抉择？

    房地产从自建，到自持，再到自营，是房地产市场能保持可持续发展的一次重要创新。

    自持和自营的区别是什么？

    自持已经成为商业地产的常态，随着房地产行业加快了转型进程，众多房地产开发商已经从传统的商品住宅开发转向到商业地产开发，商场、大型综合体、旅游地产等在各大城市如雨后春笋般涌现。这些大型商业地产项目一般都由开发商自持物业，由第三方专业运营团队负责运营，双方形成一种简单的租赁关系。这也是主流商业地产的开发模式，即通过租金获取利润。

    自营是在自建和自持的基础上，由物业开发单位组织运营团队，或成立专业的运营公司，在自持物业内进行商业经营，如商场、餐饮、酒店、娱乐等多种项目。

    自持物业在前期建设阶段一次性投入后，可以通过租赁获得稳定的回款，风险较小，不需要分工过于细致和专业的运营团队，也不需要过多的持续性投入人力物力，可以将主要精力放在新项目的拓展上。

    自营相对于自持租赁来说，要求则高的多。首先，要筹建一只强大的招商团队，进行市场调研分析、产品定位等前期工作，进而通过丰富的行业资源引进品牌进驻，而这个过程，往往决定着该自营商业的最终档次和定位。更重要的是，经营是一项长期而系统的过程，如何通过后期的经营管理，提高服务水平，打造品牌知名度，扩大市场占有率，从而实现最大程度的盈利，才是自营的最终目的。

    自营的优势是什么？

    更高的利润：自营是商业地产发展的一个重要趋势，一方面是因为商业模式已经趋向于固定，商业运营模式更加成熟，运营团队随着市场需求的增大更加专业化，这些有利条件为自营提供可能性。另一方面，相对于自持租赁来说，自营产业在增加经营风险的同时，也具有更大的利润空间，将原本归于第三方运营公司的利润纳入自己的营收中。

    营利是一切市场行为的最终目的，对于自持、自营产业来说，在经营中不仅可以节省物业使用、管理费用，而且可以依据市场需求，结合自身的资源优势，选择市场竞争相对较小、利润率相对较高的行业，并且可以打造多种业态的优势组合，在统一的管理下，不同业态间可以优势互补，互为依托，共享客源，不必担心布局重叠和畸形竞争带来的损害。

    更好的品牌推广效应：公司品牌和产品品牌的推广有时候会面临着一定分歧，很多情况下，产品获得了良好的认知度和品牌效应，但生产企业却默默无闻。商业作为大众消费中最普遍的模式，品牌宣传效应是立竿见影的，但如果通过自持租赁由第三方经营的模式，物业持有公司的品牌在商业宣传中就会被无限淡化，无形中浪费了最有效的品牌推广机会。