新一轮个人所得税改革启动 住房贷款利息拟抵扣个税

　　6月19日，《个人所得税修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第三次会议初审，个税起征点由每月3500元拟提高至每月5000元，草案中首次提出，增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

　　有效增加居民可支配收入

　　对此，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，相同收入人群由于居住情况不同，会形成实际收入状况的巨大差异，通过增加两项附加扣除，可以更大程度上保障公平性。尤其对于中等收入以上的人群将会是极大利好，通过抵扣可以有效减少房贷利息支出对于实际收入的影响，也会促使一部分人群加速买房的行为，当然可以肯定的是房贷利息的扣除是有标准的，最可能的作法是只针对个人或家庭的一套自住型住房，所以并不会由此引发炒房，更不会因此导致房价大涨。

　　张波还认为，在大力发展租购并举的背景下，通过税收调节，可以实现多渠道保障租赁人群的自身权益，有利推动和引导“租房也是安居”的居住理念，更好实现“安居宜居”的目标。

　　针对个税方案中提及的住房贷款利息或可以抵扣的规定，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从当前市场的发展情况看，租房抵扣通过的可能性要大于房贷抵扣的内容。第一、租赁市场是当前住房消费和住房制度改革的重点内容，优惠政策会比较多。第二、房贷若存在抵扣现象，那么房贷政策调控的效力将会减弱。所以总体上说，租房方面的成本抵扣会是类似税费制度改革更受关注的内容。

　　“如何扣除”成关注点

　　在此次提请审议的草案中，并未明确的一点是：住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是包含在5000以内，还是额外扣除。中原地产首席分析师张大伟认为，如果可以在5000元免税额以外，抵扣贷款利息，那么对于购房者来说，将是非常大的刺激。

　　张大伟计算，按照目前北京的收入水平和房贷情况：假设一个人扣除五险一金后的收入在2万左右，如果购买一套房贷在150-200万的普通五环外商品房，月供水平在1万左右。目前，剔除个税、支付房贷后的纯收入只有6880元，而个税改革后，收入将可以达到9255元，增加2375元，相当于月供降低23%左右。

　　张波也表示，目前个人的基本养老保险、失业保险、医疗保险、住房公积金中个人负担部分在起征点计算前是先行扣除的，预计住房贷款和租金也会采用类似的方法。但是目前先行扣除的部分都是和个人的薪资直接挂钩，大都采取比例方式，而房贷利率和租金如果企业也代为计算扣除的话，如何保障真实性和及时性，将是一个不小的挑战。

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　　个税调整构成房地产长效机制的重要一环。房地产长效机制从导向上提倡“租购并举”,住房租金支出和购房按揭利息支出均能作为专项附加扣除,一定程度上体现了租购平等的特色。其次,房地产长效机制的重大政策要不能损害行业流动性、要不再增大量价波动对价格体系的冲击风险,要与短期的房地产市场相协调,在当前阶段大部分核心城市住房供不应求,居民改善型需求还未得到满足的情况下,个税扣除项调整有利于缓解居民购房压力,也有利于维持房企购置土地及维系整体的财政收入,属于长效机制里面能够先一步落地的相关措施,持有环节征税目前来看障碍依然较多。

　　房贷利息超年度个税总额,一线城市影响显著。2017年末个人住房贷款余额21.9万亿,我们预计在2018年末这一数字将超25万亿。按年化4.9%的利率估算贷款利息支出为1.23万亿。2016年全国个人所得税总额首次破万亿,2017年末这一数字为1.19万亿。其中,北上广深四大一线城市总额超过了四千亿,对于这些城市的购房或租房群体,个税扣除项影响较为显著。假定个人月收入减去各项社会保险费为20000元,起征点按5000计算,个税在扣除房贷利息前为2745元,假定贷款总额200万,利率按4.9%估算,前期预计月均利息支出为10000元,扣除利息之后的个税为445元,影响的比例为83.7%。

　　继续提振购房需求,按揭利率上行影响将更不敏感。当前,我国购房需求依然表现强劲,个人扣除项新增住房贷款利息,使得按揭利率上行对购房需求的影响更不敏感,在严格销售管制及调控政策的限制下有利于需求的平稳入市,行业继续维持总量“高位盘整、窄幅震荡”的格局。5月行业数据表现超预期,样本城市新房销售同比持续好转,龙头房企三季度推盘和销售依然值得期待。

　　(来源：西南证券、北京晚报)