【掌柜日报】太原楼市限购政策落地两月 违规买房风险大

　　太原楼市限购政策落地两月有余，如今，不论是新房市场还是二手房市场都已开始执行新政。限购新政规定，凡太原市户口（含清徐、古交等三县一市太原市辖区)以家庭为单位可在太原市申请购买两套住房，第三套不予审批；凡不属于太原市户口（所谓的外地户口）者必须在太原缴纳半年以上社保，并提供相关证明可以申请购买一套住房。

　　近期，不少本地或外地购房者被挡在限购门之外，购房者想出各种招数买房。但业内人士提醒，违规买房风险大，别为了逃避限购政策买房而导致日后维权无门。

　　A　买房暂不备案不过户　交易不受法律保护

　　付了房款不能过户的情况，一般分为以下两类。一种是买方被限购，计划贷款购房的业主，等有资格购房后再贷款备案；或者业主先全款买房，有了资格再备案。另外一种情况是，全款买二手房不过户，等政策解禁再过户，此类房子可以先交房装修入住。除了合法购房，有一种是暂时手续不全的无产权证房。

　　买了房子不备案或者不过户。不论是买家限购也好，还是现在还没有产权，这种交易本身就是不合规的，所以不受法律保护。《物权法》相关规定显示，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

　　不备案或者不过户，最核心问题就是，付了房款的买方并没有对房子的实质性处置权利。在这种情况下，开发商或二手房卖家完全可以拿去做抵押，或者一房多卖。再者卖方（开发商）如被债务查封或者破产，业主将承担很大的风险。

　　业内人士表示，房地产与金融产业密不可分，相当一部分品牌开发商平均资产负债率都超过了七成，采用高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式是开发商主要的运作方式。开发商在高负债的基础上，财务运作极不灵活，一旦出现资金问题，又遇到限购，销售不畅、负债风险肯定会接踵而来。通过借贷方式炒房的投资客同样面临资金断裂的可能。

　　B 公证买房不靠谱

　　“我们可以先把房子公证到买方名下，政策允许后再办过户手续。”近日，记者在采访中发现有二手房中介这样建议买卖双方，促成交易。

　　所谓“公证买房”，就是全权委托公证房屋交易模式，即买卖双方签订房屋买卖合同后，不办理房屋产权过户，而是到公证处办理房屋全权委托公证。

　　一般情况下，公证的内容为：卖方将房屋办理产权过户、抵押、代交按揭款、缴纳税费、占有、使用、出租、管理等房屋全部的权利委托给买方。买方可凭此公证书将房屋过户到自己名下或其他人名下，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　有不少投资客选择这种公证的方式逃避风险，并将风险转嫁给没有购房资格的购房者。比如，投资者通过委托公证的方式买房，绕过限购政策，然后再找到刚需购房者，卖出后赚取差价。

　　目前，二手房交易市场上存在一些因不具备购房资格、房屋不具备过户条件、逃避交易税费等情况，交易双方通过全权委托公证或其他公证的方式进行房产交易，甚至以转委托的方式进行多次交易的情形。

　　公证处工作人员也不建议购房者采取这种方式购房，因为这有无法过户的风险。

　　记者了解到，全权委托公证交易的房子，可能因卖方债务导致其名下的房屋被查封，买方使用权会受到影响；如果卖方将产权证挂失补办产权证后，再用房屋去抵押贷款，买方就不能正常办理过户手续。

　　此外，没有产权证的房屋不能办理全权委托公证，如通过全权委托公证或其他公证方式进行的交易，在后续办理过户手续时可能会遇到障碍，甚至无法办理产权转移登记。

　　记者还了解到，对卖方而言，全权委托公证交易也暗藏风险，后续如果产生纠纷，房屋原业主需承担违约相关责任、继续偿还后续贷款；此外，可能发生委托代理人一房多卖或以房产抵押贷款的情况，造成房屋原业主、买房人的经济纠纷和财产损失。

　　C 违规买房维权难

　　一般城市来说，如果是非本市户籍的人与本市户籍的人结婚，可以获得买房资格或者共同买房资格，假结婚不可取；还有一种情况是假离婚，一对夫妻离婚后变成两个家庭，也可以获得购房资格。无论是假离婚还是假结婚，事实上是在法律上认可的婚姻状况，涉及到夫妻共同财产的分割问题，很难维权。