冯焱东：楼市波动为何周而复始 这六大因素在作怪

    六是房地产调控本身存在一个天然矛盾和难点——不能对同一个时段的需求和供应同时进行调节。需求是一个快变量，供给是一个慢变量，需求与供给的节奏天生不太合拍。如需要供应增加来满足需求、避免供不应求和房价快速上涨时，因从买地到达到预售条件存在1~2年的时差，一时上不来；而在库存过大，需要降低供应、避免严重积压资金时，加上房地产投资往往存在一定刚性增长特点，短期内很难使供应量降低，一时又下不来。总体来看，调节需求相对容易，调节供给相对困难。就供给调节而言，抑制供给又比刺激供给更难。

　　未来应在五个方面下功夫

　　房地产周期波动越大，对房地产本身和宏观经济影响越大，所以如何减轻房地产波动幅度是政府和行业的一个重大课题。笔者认为，降低房地产波动幅度要在以下几方面下功夫。

　　第一，要理顺中央和地方政府调控的责权利关系。房地产是地方性产业，且各地发展差异很大，房地产健康发展仅靠中央政策是不行的，必须充分发挥地方政府的主导作用。中央和地方利益诉求有所不同，是导致以往房地产调控效果不甚理想的重要原因，如何解决？应该把房地产调控主要责任落实在地方政府身上，房价波动要列入主要政绩考核目标。我国不少城市人口动辄数百万甚至几千万，相当于一个其他国家总人口，应该赋予地方房地产调控更多更灵活的权利，包括金融、税收等方面政策调控的权利，如首付比例、限购限贷政策、交易环节税收政策等。

　　与此同时，要积极贯彻落实中央“分类调控、因城施策”精神，当前大部分城市供过于求，需要去库存，少数城市供不应求，需要补库存。在去库存的大旗下，部分热点城市也在执行去库存政策，而不是补库存政策，可谓火上浇油，导致地价房价狂飙。因城调控政策执行不到位是此轮房地产热潮的重要原因，须引以为鉴。

　　第二，地方政府要立足城市长远发展，提高房地产调控的本领，加强土地供应计划性。计划与市场经济调节两大手段，在房地产方面，计划性尤为重要，因为土地是政府供应的，一方面要防止无节制供地，这会形成供应泡沫；另一方面，要特别防止供地不足，这会催生房价泡沫。房地产的需求调控相对容易，重点要放在供给侧，要努力形成供应略大于需求的长期态势，供不应求会导致房价快速上涨，要明白房价是易涨难跌、快涨慢跌的。

　　第三，要增强房地产调控的前瞻性，努力避免滞后性。调控不能等到问题很严重了，房价已经很离谱了再出措施，应及早出手。调控之所以滞后，除管理部门对形势变化缺乏足够敏感外，另一个原因是金融等调控工具无法常态化使用，短效调控机制没有建立起来。房地产调控有财政税收、金融、法律、行政、舆论引导、户籍、土地等等多种方式，其中有些是快变量，有些是慢变量，税收、金融、舆论引导、行政等快变量工具，地方政府应该常态化和及时使用，做到短效机制短效调控机制与长效调控机制结合，快变量调控手段与慢变量调控手段结合。

　　按揭等金融工具在房地产调控中的作用非常大，时效性也强，必须随时灵活采用，房地产市场这几年往往是两三年一个明显的波动周期，调控其实就是反周期，所以金融调控工具可能在3年内要随时使用才能应对市场的波动。现在往往是几年才有一次调整，这种节奏是行政审批的方式，还算不上根据市场激烈变化及时应对，这对调控房地市场显然是不利的。税收政策也很重要，在房地产过热时期要及时调整流通环节乃至持有环节的税务政策。

　　第四，房地产热点城市往往是经济发达地区，理应在经济转型和创新创业方面做出表率。具体来说，要主动减轻地方经济对房地产的依赖，地方财政对土地出让金的依赖。土地财政是分税制改革之后形成的一个问题，需要在税制改革方面进一步深入解决，物业税对减轻土地财政依赖、抑制房地产投资投机、促进房地产平稳发展有一定作用，可以考虑在适当时机实施。

　　第五，集体土地出让步伐需要加快。土地垄断供应容易抬高地价房价，集体土地入市能有效破除垄断，减轻地价上升压力。