房地产行业：投资动能恢复明显 市场进入政策消化期

    9月房地产市场量价齐升,增长高于预期,这也是导致国庆期间出台房地产政策的原因。9月份房地产销售面积同比增长34.0%,销售额同比增长56.1%。全国销售均价为7660元/平方米,同比增长16.5%。9月份百城价格年化环比增速为39.8%,较上月提升10.3个百分点。其中,一线、二线城市的年化环比增速分别为38.3%、37%,较上月有明显提高。我们认为9月销售数据全面向好的原因是:1)货币环境较为宽松,8、9月份的M2供应量同比增速分别为11.4%和11.5%。2)除了传统的“金九“导致销售提升之外,今年房地产市场投资情绪较为显著,较多投资客集中在9月购房。

    由于去年四季度的销售基数较高,且国庆期间20个城市发布了限购限贷政策,对整个市场的销售将产生明显的抑制作用。因此,我们预计10月份的销售增速将会回落,房地产市场将进入需收缩期。

    9月开发投资增速继续回升。9月份房地产开发投资同比增长7.8%。房地产开发企业到位资金同比增长20.4%,较上月12%有明显提升,其中房款同比增长46.9%,销售回款的大幅提升增加了房企的投资动能。前三季度全国固定资产投资同比增长8.2%,较去年同期的10.3%低2.1个百分点在今年固定资产投资增速下滑的情况下,房地产开发投资对固定资产投资的增速有着明显支撑作用。从目前调控政策看依然是因城施策,而不是全面打压。因此我们认为,10月份的开发投资将持续回升。

    新开工面积增速大幅下滑。9月份新开工面积同比下降19.4%,主要是因为前期政策的收紧降低了房企的开工意愿,另外,今年很多房企已经提前完成了销售目标,因此加大开工的意愿也不强。我们预计10月份的新开工面积增长将所恢复。

    维持对销售面积增速、开发投资额增速的预测,分别在25%、7%;将全年新开工面积增速的预测下调到7%。

    市场进入政策消化期,销售将有所回落。加大板块配置尚待时日。我们看好两条主线:1)布局在房价上涨较慢、供求关系较为健康区域的房企,推荐成渝地区的金科股份(000656,买入)、迪马股份(600565,增持);杭州地区的滨江集团(002244,增持)、广宇集团(002133,买入)。2)房地产金融和产业园区公司,推荐嘉宝集团(600622,买入),建议关注华夏幸福(600340,未评级)。