卫计委报告暗示：楼市依然很热 中小城市崛起开始了

    近日国家统计局公布了三季度GDP情况，同比增长6.7%。而国家统计局新闻发言人盛来运曾透露，根据初步测算，前三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。

    不得不说，功不可没。

    房地产怎样支撑GDP呢？看一下，9月全国商品房销售面积是1.77亿平米（住宅1.55亿平米），刷新了历史纪录；成交金额也达到1.35万亿（住宅1.15万亿），同比涨幅达到了56%（住宅61%）。

    前9个月一起算，更了不得。

    1-9月全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%（扣除价格因素实际增长7.1%），商品房销售面积则是105185万平方米，同比增长26.9%，增速比1-8月均有提高。

    因为房地产业对经济的拉动作用明显，因此有人担心，楼市调控了，GDP可能会受影响，往下降。

    在接受路透社采访时，盛来运也曾说，这一轮调控主要集中在一线城市和少数二线城市，是局部的调控。短期来讲，对于这些热点城市的商品房销售和投资，甚至对经济都会带来一定的压力。

    但邦地产认为，对全局来讲，它的影响是有待观察的，因为其他城市还在按照既定的房地产政策（比如去库存政策）来管理。所以，这是一个是局部与全体的关系。

    另外，调控目的主要针对投资性和投机性需求，对刚需、改善性需求仍然还是支持的。

    而且，房地产调控的本质，主要是防止房地产的大起大落对经济带来一些不利的影响，防止经济的波动，它的调控目标最终还是保持经济的稳定增长。

    从这些角度来看，对全局的影响不像想象得那么大，而且后期的走势有待观察。千万别以为盛来运只是应付记者的说辞。房地产的开发和销售注定会是第四季度增长的引擎，只不过拉动经济的不再会是一二线城市。

    卫计委报告暗示：楼市依然很热

    《中国流动人口发展报告2016》指出，2015年，我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个是流动人口。未来一二十年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口。

    未来五年，这部分人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口继续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。

    报告显示，2013年西部地区吸纳流动人口，占全国总比例14.9%，2年后的2015年，已经达到16.6%；2013年流向中心城市之外的其他城市和地区的省内农村户籍流动人口占全国相应人口的比例为45.6%，2015年该比例为50.5%。

    不要小看，这4.9%的差异，以2.47亿人的基数来测算，这意味着至少有1200万人流向了大城市外的中小城市。如果以2012年，中国城市人均住宅建筑面积32.91平米计算，这一需求相当于将近4亿平米，已经和今年前9月整个东部的商品房销售面积接近。可怕的是这一趋势还在进一步延续。

    和大城市相比这些城市更容易落户，房价也远远便宜，因而更容易吸引流动人口留在那里。中国人民大学社会与人口学院副院长段成荣透露了一个重要的信息，国务院之前确定的1亿人口进城落户，按照目前落户的整体安排，主要的去向是中小城市。

    中小城市楼市的崛起开始了！

    伴随这一轮人口流动，一些三四线城市或许也能分享机遇，但这主要值得是能够受到超级大城市辐射的城市群。

    从监测的11个三线城市（淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海）可以看到，截止9月，11城的总库存量为4075万方，平均存销比为13.4个月，但城市分化明显。

    经历了这轮楼市热潮，哈尔滨、三亚、济宁、泉州、西宁、兰州、北海、蚌埠、丹东、唐山、银川这些三线城市的库存没有显著下降，存销比均在20个月以上。

    但一些华东区域的三线城市去库存情况良好，比如常州9月楼市成交量同比增加118%（市区商品房销量一举突破百万平方米）；镇江楼市成交同比增加426%，价格涨幅21%；南通楼市成交同比增加58%，均价涨幅22%。在苏州政策不断收紧之下，扬州、温州今年黄金周的楼市成交较去年分别上涨157%和320%。

    另外，惠州、昆山、廊坊、无锡等三四线城市被限购，侧面反映它们的楼市状况偏热，东莞、惠州黄金周楼市成交量就同比分别增长了302%和86%，部分需求甚至外溢至江门、韶关等城市，其中韶关国庆7天共成交8.63万平方米，较2015年同期上涨157%。可见这些城市受到上海、深圳、北京大城市的外溢影响很深。

    实际上，同策数据显示，9月三四线城市商品住宅市场量价齐升，成交量环比上扬 20%，同比则上扬 54%，创下今年新高，成交均价环同比上扬10%。可见，热点三四线城市的带动力不可小觑。

    此外，一二线城市的产业转移，也会给这些城市的经济发展带来新的局面，如湖北襄阳，由于便宜的劳动力和土地资源，被东风日产看中，楼兰、天籁、英菲尼迪的生产线先后落户这里，由此发展出了一个完善的汽车工业生态。

    随着中国经济结构调整和新型城镇化建设的深化，诸如以上人口基数大、消费意愿足、拥有优势产业、经济成长动力较大的三四线城市，在未来一定会增多。