揭露面纱下的虚假繁荣 国庆黄金周楼市回暖真相

　　楼市松绑政策并未带来成交量的提高，但买家虽少、看房者增多的现状让业内人士对第四季度的成交量仍抱期待。

　　国庆黄金周的最后一天里，部分城市的国庆长假楼市销售数据已经出炉。仅从数据看，楼市全然不见回暖迹象。

　　北京10月1-6日，网签数据显示，新建住宅为472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套，较2013年同期的827套大幅下滑38%。上海则前后分化明显，1-3日网签成交量为零，4-6日合计签约670套，但后三天的总和也不及9月29、30日单天即超过800套。广州国庆节长假的前三天全市网签224套，相比去年416套，同比下降41.65%;

　　而杭州、苏州、武汉、贵阳等库存偏高的二三线城市，观望情绪浓厚。如苏州，据乐居数据监控中心显示，9月29日-10月5日一周期间，其楼市商品房成交共计1286套，环比减少640套，下降约50%。

　　而腾讯财经在北京个别楼盘也感受到这种冷清。

　　位于北京大兴的住总万科橙的销售职员就直言，今年国庆黄金周的销售情况相比去年“冷清多了”，“今年肯定是没法和去年比，今年国庆期间最好情况是一天卖三四套，整个国庆前后卖了30套左右，而去年一开盘就卖完。”

　　而上海10月3日开幕的秋季房展会上，人流量同比增两成，但实际成交量并不多。

　　“9.30”楼市贷款新策的颁布所发挥的效果似乎并未显现。

　　9 月30日，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知表示，首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;对首套房已结清贷款的家庭，可执行首套房贷款政策。通知还指出，不限购城市对拥有2套房及以上并已结清的家庭，再购房可申请贷款。

　　这意味着楼市政策的放松范围其实已经超越了此前单一讨论的“认房不认贷”，而扩展到了利率优惠，以及对多套房所有者的购房限制。

　　这一利好信息，本被期望在国庆黄金周楼市销量上可以有所表现。

　　但中国指数研究院研究总监杜秉国指出，“黄金周期间的网签数据并不能真实反应市场情况，网签数据通常有一个星期甚至更长时间的延迟录入，黄金周期间的统计其实是9月下旬、9月底市场成交量的反馈。”

　　而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，在未确定商业银行房贷政策具体执行力度的情况下，市场购房人群也可能出现短期观望情绪。

　　虽然网签数据仍然走低，但北京海淀区的一家大型连锁中介公司的职员却告诉腾讯财经另一种情形：国庆节期间市场需求旺盛，有二手房购置需求的看房者数量比去年同期增加约50%，而且几乎都是冲着“9.30”政策来的，甚至有一位已经歇手一年多的炒房者再次加入看房行列。

　　这与中原地产市场研究部的分析一致。

　　据其统计，目前北京市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已近超过15%，部分房源甚至超过20%。

　　这种情况下，部分购房者开始考虑入市。从7月开始，成交量已近逐渐筑底，房价下调的幅度在逐渐放缓。从二手房成交价格看，6月的成交均价为2.92万，7月北京二手房成交均价为2.89万，8月成交均价为2.88万，成交价格在9月依然延续下调，成交均价为2.87万，但跌幅明显收窄，大部分区域已经出现止跌现象。

　　而10月黄金周虽然处于长假期，但看房客户依然较多，信贷新政导致的部分刚需购房者开始集中看房。

　　中原地产首席分析师张大伟认为：整体楼市企稳迹象逐渐明显，特别是在央行松绑限贷后;黄金周的网签统计不足以说明问题，至少也需要到十月下旬才能够对市场状况做出客观评估。他预计北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的表现也将肯定好于三季度。

　　杜秉国也持一致观点，他认为在各项利好政策的刺激下，今年四季度的市场成交量有望恢复去年同期水平，即使达不到，四季度的同比降幅也肯定小于1-9月的市场表现。

　　而对于炒房者再次入市，杜秉国指出目前纯粹的炒房投资者只占市场需求的10%左右，百分之六十几的购房人群都是出于刚需，在现在的市场条件下，虽然央行放松了对多套房持有者的限制，但再度出现大规模炒房的可能性不大。

　　行业预计，十月份各商业银行的实际房贷政策会相继落实。胡景晖认为，由于“房贷新政”涉及的人群较广，一二三线各不同城市也存在自身的实际市场特征，其在未来对于楼市成交量实际影响的释放，将随着各商业银行具体的执行情况而落地，这一过程短期内预计仍然难以看到效果，但在未来四季度的几个月内，效果将逐步释放。受这一因素影响，四季度和春节前楼市成交量的复苏将可以预期。

　　现在，楼市走向的焦点集中在了各商业银行将如何落实央行的房贷细则。

　　胡景晖认为，10月5日央行网站公布的央行三季度例会释放的关键信号仍然是继续实施稳健货币政策，在此大前提下，未来一段时间宏观市场流动性的整体释放如全面降准、降息的可能性都较为微弱。对于房地产行业来说，未来一段时间商业银行对住房按揭贷款的实际执行力度注定要打上折扣。

　　其实，9月10日国家新发三年期国债的利率是5%，行业已有议论房贷利率几乎不可能达到央行规定的7折下限，因为7折意味着房贷利率是4.5%，比国债利率更低。

　　而黄金周期间网上闹得沸沸扬扬的几大开发商楼盘涨价通知，虽被相关公司辟谣，但却有楼盘销售代表在腾讯财经以购房咨询名义连线时表示确实有涨价通知。

　　杜秉国指出，如果市场需求量积极上升，开发商对价格做出调整也可预期;而个别对市场非常敏感、自身条件也成熟的开发商，市场需求量显著释放之前涨价也有可能，不过一般不会声张。

　　总体来说，国庆黄金周前央行“9.30”通知播下的种子，至少还需要整个10月来做初期的观察，而业界虽有谨慎，但已然认定4季度是回升期，问题只在于回升多少而已。