媒体：房企现耐药性铆着劲儿熬限购 等待下一轮上涨

      房价节节攀升，调控步步加码。业内普遍认为，信贷宽松、政策错配、“地王”频出、需求集中爆发等是上一轮房价快速上涨的重要原因。这些原因指向政府调控的精准度、导向性，及房地产领域去杠杆的力度，迫切需要从政策层面总结、反思和防范。而一知名房企南京分公司负责人表示，多年调控反弹后，剩下的企业资金实力和抗压能力更强，产生了“耐药性”，“企业现在都铆着劲儿，扛过限购，等待下一轮上涨。”

      业内人士呼吁，在对楼市用限贷限购政策“猛药去急症”的同时，也要“温补拔病根”，逐步深化调控改革、稳步去杠杆。否则，新一轮调控也可能陷入“严一年，松两年，屡调屡涨”的怪圈。影响房价快速上涨的根本问题不解决，可能削弱本轮政策调控的效果。

      流动性放大刺激购买力集中释放

      “信贷宽松被认为是2015年以来这轮房价过快上涨的主要原因。”一位业内专家直言不讳，此前，政府为鼓励楼市去库存实行了宽松的信贷政策，三四线城市去库存效果尚待检验，但一线城市和一些热点二线城市的房价却一路上扬。

      一家知名地产公司北京区域负责人也表示，信贷宽松降低了资金成本，一些海外融资平台的利率甚至在6％以下。直接放大了流动性，刺激房地产企业投资和个人的购房需求。

      “宽松的信贷政策让房地产企业如鱼得水。”江苏一家房地产企业负责人说，去年以来公司在热点城市的开发项目，可以轻松地从银行获得开发贷，“甚至不需要贷款还有银行追着要贷给你”。目前，公司60％以上的开发资金来自银行，杠杆率较前几年大幅上升。

      开发企业杠杆加剧的同时，居民信贷杠杆也在上升。中原地产首席分析师张大伟指出，7月房地产信贷占全国近100％信贷额度的基础上，8月人民币贷款增加9487亿元，其中又有70％以上是住户部门贷款。这表明，在房地产领域，货币宽松有力推动居民个人加杠杆。

      上一轮限购放开带来购买力集中释放。2014年以后在去库存的政策导向下，全国多数城市取消了限购，导致购房需求在资源相对集中的热点城市反弹式爆发。以江苏南京为例，2015年商品住宅成交1104.41万平方米，同比上升58.48％，创下历史新高。

      合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，合肥、南京等城市房价上一轮快速上涨，正是需求集中释放、供给相对不足的结果。

      安徽文一房地产集团副总裁邱胜华也表示，以安徽为例，合肥是中心城市，人口流入多、交通优势强，自然获得购房者的青睐。

      “地王”频出不断助推热点城市房价快涨预期。“80％的开发商集中到20％的城市，带来的结果必然是抢地大战、‘地王’迭出，地价房价相互推涨。”前述江苏房地产企业负责人坦言，三四线城市库存居高不下无利可图，让开发企业回归一二线城市“血拼”。在这些土地供给不足的热点城市，企业只能加杠杆硬着头皮拿地，否则就有可能被洗牌出局。

      业内人士普遍谈到，2015年以来，“面粉贵过面包”在多地楼市屡见不鲜。仅在南京，2015年就出现各类“地王”11个，将部分区域土地楼面价与当地商品房销售价格拉平。受此影响，至今年9月限购前，南京房价已连续上涨18个月，仅同比涨幅就已达到约40％。不少业内人士认为，“地王”频出是因为地方政府供地不足。

      宏观政策错配也是房价上涨的推手。安徽置地投资有限公司董事长严张应表示，一些针对三四线城市的去库存政策并不适用于合肥，对合肥这样的城市同样施以降低首付比例、放宽贷款限制、降低契税和营业税等政策，无异于楼市本来没生病，却跟着一起吃药了，结果既刺激刚需族，又鼓励投资客，“高烧”是必然结果。

      铆着劲儿熬限购等待下一轮上涨

      在采访中，业内人士普遍建议相关部门应直面房价快涨背后的深层次问题。单纯的限贷限购难改预期，政策调控已有“耐药性”。

      房价上涨成为货币现象，加重房地产行业杠杆化。中原集团首席运营官李文杰认为，宽松的信贷政策，让开发商和购房者手中流动性大量增加，导致他们迫切需要寻找投资渠道。在产业结构转型未完成，实体经济增长乏力的情况下，更多企业和个人资金进入房地产领域寻求保值，最终让房价上涨变成一种货币现象。

      “这样的结果是，除非货币紧缩，否则房价很难下降。”北京一家基金公司部门负责人表示，目前很难估计开发企业、个人的杠杆率有多高，但房价已经和货币政策深度捆绑，如果不能逐步有效去杠杆，将不断加剧房地产领域的金融风险。