张玉良34亿“甩包袱” 陆家嘴地产腾挪

    依靠商办物业的大宗成交，绿地在2014年一度超越万科坐上了房地产行业的头把交椅，但这样风光的时刻并没有持有太久，商办物业的资金沉淀以及更长的去化周期让绿地的增长引擎在随后的2015年“失灵”。

    这一年绿地交出的销售成绩是2301亿元，其中商办的贡献已经不足五成，低于2014年的53.8%，并且绿地当时的商办销售同比涨幅达90%。商办引擎的失灵，也直接导致绿地在今年的规模赛道中略显被动，这家房企甚至没有明确对外提出房地产的销售目标。

    因此，围绕商办物业的轻资产也成为张玉良调转绿地航向的重中之重。今年3月绿地与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。打包上市的资产包括19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约210亿元。

    而更早的时候，其与SOHO中国就联合办公的合作以及为商业项目引入基金，也都被解读为张玉良“甩包袱”的动作。商办物业的资金占有以及今年以来在地产和基建领域的大规模扩张，也让绿地感受到了资金的压力。 截至今年三季度，这家房企的资产负债率为88.8%，高于行业平均水平，而其累计负债也多达5899.7亿元。

    因此绿地在一边做轻资产减负的同时，也在不断地引资输血，当中包括向控股股东格林兰借款100亿以及与民生银行（600016,股吧）签订的600亿融资额度。

    从绿地调整产品配比的举措来看，目前已经初见成效。时代财经获悉，在绿地今年上半年的销售中，住宅的贡献比例已经达60%，且住宅项目的土储大为提升，而以PPP先行介入的模式，也将为绿地带来可观的土储。狂甩“包袱”的张玉良似乎也在蓄势待发。

    陆家嘴地产腾挪

    陆家嘴的地产买卖在这一年尤其多，在花大手笔买入的同时，这家隶属于上海国资委的房企也在不断地卖出资产，一进一出的地产腾挪成为陆家嘴商业地产快周转模式的写照。

    从绿地手中接盘商业项目并非陆家嘴年内最大手笔的投资。两个月前，陆家嘴披露旗下全资公司佳湾公司、佳二公司在上海联合产权交易所联合竞得苏州绿岸95%股权。其中佳湾公司出资20.25亿元，佳二公司则以20.25亿元作为劣后级连同其他出资方成立信托进行投资，这笔交易总价为85.25亿元。

    苏州绿岸的资产包括位于苏州高新（600736,股吧）区浒墅关镇的17宗土地，规划用途为住宅、商办、工业研发、教育、加油站等；土地面积达65.94万平方米，规划总建筑面积约为108.41万平方米，其中住宅用地规划总建筑面积约为66.4万平方米。

    不过，这笔买卖却给陆家嘴带来了不小的波澜，直至今日收购交易也没有最终“落槌”。时代财经获悉，陆家嘴在投得苏州绿岸时宣称该笔收购不构成重大资产重组，但仅仅一天之后，其又改口，并宣布股票停牌。停牌期间的陆家嘴经历了“收购交易中止”、“并购土地涉及闲置”的风波，这也导致陆家嘴购买苏州绿岸的资产重组目前仍无进展。

    中信建投分析师陈慎指出，陆家嘴的大手笔并购在于其补库存的诉求强烈。“我们认同其对住宅开发不可偏废的态度，但在仍具备大量上海优质资源的背景下，对于异地扩储抑或高位补库存尚不必操之过急。”

    虽然买资产出现波澜，但陆家嘴在变现路上却走得顺风顺水。在将东方汇广场部分商业出售的交易中，陆家嘴实现营业收入约17.4亿元。紧随其后的8月份，这家公司又相继变卖了上海陆家嘴开发大厦和陆家嘴中心区Z4-2地块公共绿地综合改造工程，合计获益超过10亿元。

    这两笔交易的接盘方均是上海人寿，上海人寿也是陆家嘴的第三大股东。据统计，陆家嘴上述三笔资产变现的成交总金额为47.49亿元。时代财经记者就今年以来频繁的资产买卖致电陆家嘴董秘办问询，但未得到对方的回复。

    一系列的资产运作背后，陆家嘴的商业快周转模式也浮出水面。这种模式即通过快速拓展中短期产品的运营，通过项目公司获取开发项目（主要是商办类），开发成功后快速转让资产或股权，实现资产的快速变现。

    此次从绿地手中收购而来的黄浦江沿岸E16-2项目最终命运或许也是如此。因为绿地在交易中特别承诺，将来项目建成的物业中10栋小商业楼中的任选一幢（由纯景实业选定）、地下车库的任选一个车位（由纯景实业选定）以及28层办公楼整幢、13层商业楼整幢，在取得大产证后2年内，均可一次对外一并或分别转让给指定的一个或多个对象（每幢楼均应整幢转让）。市场分析人士指出，这些限制性的条款似乎都在为项目的最终出售“量体裁衣”。

    在陆家嘴并购背后的另一个事实是，这家房企已经几近完成对陆金发88.2%股权的收购，在这笔高达109亿的交易后，陆家嘴将获得证券、信托、保险三张金融牌照。“基于地产和金融的协同效应，金融资产的注入以及整合将催生陆家嘴的投融资方式和商业发展模式。”