巴菲特在股东大会上的解答：为什么不涉足房地产投资

    投资房产，不需要成为专家!一起来听听巴菲特对房地产投资的成功秘诀，谁先悟，谁能赢。

    巴菲特，是当今世界最成功的投资家。86高龄，如今依然叱咤基金、股票投资领域，每年在家乡美国奥马哈的股东大会，吸引着世界各地成千上万的朝圣者。

    在投资领域，无出其右。但他唯独对房地产投资不太感冒。目前，位居世界富豪第二名的他，只有一套房产，那是1958年，他在美国偏远的内布拉斯加州的城市奥马哈买下的。如今，他还住在那套老房子里。

    巴菲特唯一一套住房，没有围墙，没有门卫，普通得不能再普通了。

    这房子非常普通，典型美国民居，前后草坪，没有围墙。当时巴菲特买下它时才花了3万多美元。如今，房子估值70万美元。58年持有，该房产升值了大约23倍。无论是升值幅度和速度，都跟中国一线城市近18个月来的楼市表现无可同日而语。

    他曾和前妻拥有过一套度假区的别墅，作为他俩旅游度假的住所。后来前妻去世，他卖掉了，至今再也没买过房子。

    巴菲特的赚钱之道，在美国乃至世界都很受用，一直被人们研究效仿。他对房地产的投资理念，却相当保守。巴菲特不看好房地产投资，他宁愿把赚来的钱投到基金、股票和电子现货，去翻滚，也不愿像中国人那样，把钱砸到地皮和房地产。迄今，他只有区区三次投资商业物业的经历。

    尽管巴老爷子是基于美国的市场经济规律和数据，形成的投资偏好和心得，不一定放之四海皆准，但他对投资房地产有四点心得，还是非常值得我们借鉴的。

    第一：投资房产，你不需要成为专家

    巴菲特说，获得令人满意的投资回报并不需要你成为一名专家。

    我房产投资不多，但早年的两次买入，内布拉斯加州的农场，几十年了了，直到今天，那里的玉米还一直在生长;另一处，在买下了纽约大学附近的一处房产用来出租，至今，学生也会聚集在纽约大学。这所学校没有伴奏。

    但如果你不是，你必须认清自己的局限性并遵循一套可行的方法。保持简单，不要孤注一掷。当别人向你承诺短期的暴利，你要学会赶紧说“不”。

    第二：房产投资，永远持有

    巴菲特非常反对买房只图短期升值的投机心理。房产投资，不要只图短期楼价涨幅回报率，那不是投资，是投机!

    巴菲特一生有过三次投资房产经历，一次买了个农场，第二次是买了纽约大学附近的一处商业物业，用来出租。这两处房产他都长期持有，几十年了，给他带来了农业和房产租金的回报。他说，这两处房地产投资回报，很可能在未来几十年内还会增长。尽管收益并不具有戏剧性，但这两项投资却是可靠且令人满意的，我不会卖掉他们，我打算一辈子持有，然后传给我的孩子和孙子。

    巴菲特投资房地产的案例很少，除了这三个商业物业，加上自住房，他就再也没有其他任何房地产投资了。但是，这三次投资，每一次都是在大跌，或是崩溃后买入，而且每一次他都是“永远持有”，没有卖出。也许这样的做法不一定适合所有人，但是这个操作风格值得关注。

    第三：买地段

    1993年，纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃，大量公司总部撤离，大批物业被清算拍卖。当时商业地产市场一片萧条，价格低迷，人们都不看好大甩卖的商业物业。巴菲特看到这个情况后，审核了在市场上要出售的商业地产，然后确定了一个条件：必须是纽约大学附近的房子。

    巴菲特的逻辑是：纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。这一笔投资的收益是巨大的。

    投资当年的现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%!现在纽约大学附近是寸土寸金的地方，从那时到现在，很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。二十多年以后，巴菲特仍然持有这一笔商业地产。

    第四：买趋势

    我房产投资不多，但早年的两次买入，一个是位于内布拉斯加州的农场，直到今天，那里的玉米还一直在生长;另一处，纽约大学还在，学生们还需要租住哪里的公寓。无论再过多少年，这两处物业的价值趋势，都讲不会改变。但不一样的是，地皮和物业会越来越值钱，保值增值一点问题都没有。