热点城市房价偏离基本面 全球资产估值中枢高位回落

　　近期热点城市房价明显上涨

　　受资金加速集中影响，近期热点城市房价明显上涨。据报道，近日上海352套千万级新房一天内被抢光，二手房房东出售价格跳涨现象较为普遍。北京、上海、深圳等一线城市核心区域普通住宅单价每平米超过8万元的比比皆是，一线城市泛豪宅化现象明显加剧，且房价仍有进一步上涨态势。据国家统计局数据，2015年，深圳新建住宅价格上涨幅度接近50%，北京、上海、广州等热点城市房价也呈现出加快上涨态势。据中国指数研究院发布数据，2016年1月，全国百城住宅价格指数继续环比上涨，深圳住宅价格1月份同比上涨44.98%居全国首位。虽然热点城市房价上涨是市场选择的结果，但支持其房价继续高位上涨的经济金融面未有明显变化。在当前全球范围内资产估值中枢高位回落大趋势下，热点城市房地产市场恐怕也会存在调整压力。因此，需要高度警惕热点城市房价过快上涨后所形成的高位调整压力。

　　全球资产估值中枢

　　正在高位回落

　　当前全球范围内资产估值中枢正在高位回落过程中。从根本上说是，羸弱的宏观经济及金融基本面已经无法持续支持金融资产价格继续高位运行。除美国经济因为其巨大的科技创新动能和世界货币地位所拥有的优势而运行较为强劲外，欧元区经济和日本经济增长前景暗淡。2015年12月，美联储加息触发了全球金融资产价格的调整。2016年年初以来全球金融市场急剧调整，各国金融市场投资者情绪高度不稳定，金融风险偏好开启逐步回落的窗口。

　　新年伊始，全球金融市场巨幅调整，主要发达经济体股票价格指数下挫幅度在10%左右。国际大宗商品价格深幅下跌，近期原油价格跌破每桶30美元的心理关口。2015年1月8日有“恐慌指数”之称的美国芝加哥芝加哥期权交易所VIX指数(CBOE VOLATILITY INDEX)创出自去年9月29日以来的最高水平。国内资本市场也深幅调整，股票市场投资情绪明显不稳定。在全球经济金融再平衡的进程中，受结构转型阵痛以及各国经济复苏不同步、增长不平衡的多重影响，全球内生经济增长动力培育过程有可能会面临反复的风险。而美联储加息一定程度限制了其他主要经济体货币政策量化宽松空间，并引发了全球范围内资产价格估值体系的深度调整。农历猴年春节期间，受市场避险资金涌入推动，国际黄金价格录得近7年来最大周涨幅。

　　热点城市房价

　　已偏离基本面

　　据国家统计局数据，2015年12月热点城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他非热点城市;深圳新建住宅价格指数同比上涨46.8%,北京五环内住宅已经泛豪宅化，均价接近8万元每平方米。在实体经济盈利能力下降和经济转型阵痛尚未完全释放之时，热点城市房价加快上涨，正丧失基本面支撑，而更多受到投资投机性资金的驱动。

　　从资产配置角度出发，北京、上海、深圳等国际性都市房产应该属于全球资产配置中的一环，但目前这些城市住宅价格估值明显偏高，面临调整风险。据WIND数据，2015年11月日本首都圈新建公寓楼均价为87.10万日元/平方米，折算成人民币大约为4.6万元/平方米，这与我国一线城市城区住宅均价也基本持平，但日本居民收入水平明显超过我国一线城市。从人口密度分析，2014年日本东京都人口约1329万人，面积约2189平方公里。目前北京三环至六环聚集了1228.4万人，六环面积与东京都基本持平，未来中心城区人口继续增长已经非常狭小。而巨大规模人口聚集对环境的影响正在逐步加深，已经严重影响到热点城市居民的生活品质。而汽车尾气排放、家庭生活垃圾、交通异常拥堵、教育医疗资源过于紧张等等，正慢慢降低大都市对外来人口的吸引力。从资金支持面分析，热点城市再交易房供应大幅增长，使得价格高位上涨内生存在脆弱性。受住宅交易价格上涨影响，热点城市二手房供应呈现出波动上升趋势。2015年北京二手房成交套数与新房成交套数比例大约为2∶1。从租金收益分析，热点城市住宅租金收益率不到1.5%，如果考虑到房屋折旧和维修管理费用，那么实际租金收益率甚至可能为负数。这些情况表明，热点城市房价也可能存在一定估值压力，值得高度警惕。即使是火热的香港楼市也已经明显降温。根据香港差饷物业估价署的资料显示，2015年12月香港整体私人住宅售价指数跌至285.2，回落至11个月的低点，并已连续3个月下跌，相比去年9月306.1的高位，累计跌幅约6.8%;二手楼价自去年10月开始持续回落。中原城市领先指数显示，二手楼价在2月初已从去年9月中的高位下跌了10.8%。