上半年14家房企销售额达万亿 TOP100占行业半壁江山

    自4月份开始，在各城市持续加强的调控政策压力下，大部分房企销售业绩环比出现持续下跌。然而从上半年房地产行业整体来看，龙头房企市场份额继续提高，30强房企竞争越发激烈，门槛提升更加明显。

    中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，包括恒大、万科等14家龙头房企公布了6月销售数据。这14家房企6月单月销售额为2321.7亿，上半年合计销售10014.54亿。经历5月份年内最低销售时段后，6月成为冲刺月份，整体房企销售业绩都有明显提高。6月销售额环比上涨53.6%，上半年房企销售金额平均同比上涨54%。

    规模门槛提高

    近年来，房地产市场门槛和行业集中度均在明显提升，强者恒强表现越发明显。

    克而瑞CRIC数据显示，从金额门槛来看，TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元，增长40%；TOP30房企的入榜门槛增幅最大，增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张，与其他房企差距越来越大。

    从面积门槛来看，TOP10、TOP20和TOP30房企均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下，其他房企受影响较大，TOP200面积门槛则较去年同期有所降低。

    各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中TOP100房企销售金额集中度达到58.1%，占据中国房地产市场的“半壁江山”。TOP100和TOP200房企的销售面积集中度达到33.2%和36.9%。

    值得关注的是，从不同规模的梯队看，出现一些上半年业绩增速明显高于行业水平的房企，甚至在最近两个月仍能逆市上扬。

    以融创中国为例。7月5日其发布的2017年6月未经审核运营数据公告显示，2017年6月，融创中国实现新增预定销售金额人民币291.2亿元，同比增长116%；合同销售金额人民币285.4亿元，同比增长100%；合同销售面积约150.2万平方米，合同销售均价约人民币19，000元/平方米。

    公告显示，2017年上半年融创中国实现合约销售金额人民币1118.4亿元，同比增长89%，其中合同销售金额为人民币1088.5亿元，预约销售金额为29.9亿元。按此推算，2100亿元全年销售目标融创中国目前已完成半数以上。

    不仅融创中国。克而瑞统计显示，2017年上半年，大型房企销售业绩大部分保持了2016年的势头，普遍实现快速增长，碧桂园、万科、中国恒大、保利地产(600048,股吧)、绿地集团、中海地产、融创中国7家房企，1-6月合同销售均已超过1000亿，融创中国的同比增速超过90%。2017年行业分化、强者愈强的局面更为突显。

    市场风险累积

    上半年大部分房企销售目标完成情况也良好。

    中原地产数据显示，大部分房企销售目标完成情况良好，即使在严格的调控下销售放缓预计也难以出现以价换量。

    另据克而瑞统计，在部分已公布2017年销售目标的企业中，大部分房企完成率已超50%，平均完成率达59%。此外，龙湖、碧桂园、旭辉目标完成率已在7成以上。

    前述机构认为，随着门槛值不断提高，越早完成千亿目标将会令房企处于更有利地位。在已公布千亿目标的企业中，按照实现时间可以分为三档：第一档是将千亿目标作为近期目标，今年或明年要实现，像龙湖、招商蛇口和正荣；第二档是作为中期目标，用三年左右时间实现，像雅居乐、佳兆业、禹洲地产、滨江集团(002244,股吧)等；第三档是作为长远目标，像中骏置业。

    中原地产首席分析师张大伟认为，企业间分化非常明显，多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调。特别在北京、上海等城市，房地产市场调控政策从严，对于这些企业来说，预计2017年全年市场很难乐观。大房企因为资金成本等优势，布局合理，上涨速度更加迅速。增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器。

    张大伟认为，虽然房企在2016年获得丰收，但总体看，在2016年9·30开始的这一轮调控中，楼市在2017年将面临非常明显的降温风险：大部分房企都在2016年拿了比较高价的地，这种情况下，对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加，对于2017年来说，各种融资渠道压力逐渐增加；对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看，2018年上半年房企的风险可能加大。

    克而瑞方面认为，上半年，在不断加码的调控政策影响下，多数房企销售业绩受到明显影响，环比下跌明显，房地产市场风险也逐渐暴露出来。出于对未来企业发展的考虑，上市房企积极寻求地产主业外的新业务增长点，在多元化布局上也更加频繁。重点房企或拆分物业寻找上市，或加大长租公寓品牌的运营规模和力度。在国内市场风险加大的情况下，部分房企开始积极加大海外地产的投资布局。此外，受政策引导，部分房企积极寻求与地方政府的合作，加强在产业新城和特色小镇上的战略布局。