专家接受新京报记者采访时表示,对于SOHO中国来说,物业的持有策略更类似一种小周期的策略。类似策略的特点在于,其在低谷吸收相应的物业,而在高点会进行转让。“SOHO中国需要抛售部分项目来回笼资金,但不代表其对于写字楼物业不看好,更多的是一种资产组合的转化。”
记者注意到,制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。
随着北京、上海一线城市写字楼空置率走高,提高租金面临现实障碍。以望京SOHO所在的望京地区为例,据云房数据研究中心的数据,自2014年一季度以来,望京地区写字楼的租金增幅缓慢,近4年来增幅不到1元,截至2016年四季度,望京地区写字楼租金价格在8.29元/平米/天。而因为新写字楼盘的不断竣工,自2015年三季度开始,望京地区写字楼空置率逐渐走高。
再转型:从大客户到小企业、散户模式
至2012年提出转型自持物业后,SOHO中国的业绩便不尽如人意。各项盈利指标一路下行。其中营业额由2012年的161.43亿元,下降到2015年的9.95亿元;公司股东应占溢利由105.85亿元下降到5.38亿元。
2015年初,SOHO 3Q业务,成为潘石屹带领SOHO中国再一次转型的方向。在2017年7月7日的媒体沟通会上,潘石屹表示,SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展,即在二三线城市租用或收购整栋物业,再进行改造,然后以SOHO 3Q的品牌面世。
SOHO 3Q起始于2015年2月,彼时SOHO中国拿出自持的170万平方米物业中的10%,改造成共享办公的SOHO 3Q。在SOHO中国的设想中,用户可以只租一张办公桌或一间办公室,SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务,用户只需要带着手机和电脑来工作。
SOHO中国年报披露,截至2016年底,SOHO 3Q在北京、上海共有17个中心,有2个在建中心,提供超过1.6万个工位,SOHO 3Q的平均出租率达到了85%。
7月14日,新京报记者实地走访了光华路SOHO二期项目,该处的SOHO 3Q是SOHO项目中的旗舰。光华路SOHO二期的地下一层到二层,均被改造成SOHO 3Q共享办公空间。
进入办公区域后,记者看到,与去年5月记者走访时大面积的空置工位,办公人员并不多相比,如今在SOHO 3Q办公的人数众多,甚至稍显拥挤,仅少数位置欠佳的工位未有人使用。
“目前我们接近9成的工位都出租出去了,剩下的不多。”光华路SOHO 3Q一名负责运营的楼层经理对记者表示。其还向记者介绍,目前位于走廊处的开放式工位,租赁价格是1000元/工位/月,而独立的封闭办公室,则是500元/工位/周。这一价格,与一年前相比,也有不少提升。
7月15日、7月16日,记者还走访了位于上海凌空SOHO、虹口SOHO的SOHO 3Q项目,情况显示共享办公出租率保持在接近9成的水平,且租金相较去年时均有所提升。
“我们这里总共是有3层作为共享办公,但一层、三层都被几家公司整体租下来了,只剩下二层还有一部分可以出租。”在凌空SOHO 3Q,一位运营人员对记者表示。
据新京报记者了解到的情况,SOHO 3Q虽然是SOHO中国运营,但采取的是由SOHO 3Q向SOHO中国支付租金取得SOHO中国旗下物业使用权的方式,即SOHO 3Q也是SOHO中国的租户。
SOHO 3Q业务的发展,使得SOHO中国2016年的租金收入有了大幅增长。年报显示,2016年SOHO中国营业额约15.77亿元,同比上升58%,其中租金收入约15.11亿元,同比上升44%。
而光华路SOHO二期、凌空SOHO的出售,会否影响位于此处的SOHO 3Q的运营?“SOHO 3Q本来就是通过向SOHO中国支付租金的形式取得相应物业的使用权,以后也会继续向新的持有人支付租金。”7月14日,SOHO中国人士向记者解释,SOHO中国是SOHO 3Q品牌的拥有者和运营方。
专家表示,SOHO中国转向发展共享办公,有其优势,不同于以往的面向大企业大客户的写字楼租赁,共享办公背后更多是小企业、散户模式,而SOHO中国以往散售模式为其转向共享办公提供了经验;其次,SOHO中国算是国内共享办公的首倡者,潘石屹认为共享办公不仅仅是物业开发,更是一种理念,是品牌,这也是潘石屹选择出售其他物业资产的原因,想将更多的资源向共享办公业务倾斜,用更低的成本,获取更多的收益,包括品牌价值。
2022-02-17 10:28
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