营改增助力住房供应新模式 商业地产或将迎政策暖风

     “营改增”全面推开进入倒计时。房地产行业“营改增”的实施备受业内关注。中金公司预计，“营改增”后房地产全行业税负将下降620亿元，预计行业 净利润增加460亿元。“营改增”除推动房地产投资外，还将为开发商在高库存地区创造降价和去库存空间。在利润率受到挤压的背景下，大部分开发商将受益 “营改增”，毛利率越低、房地产开发业务占比越大的公司享受的减税幅度越大。

  业内人士表示，政策实行后，将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，长期来看对房地产投资有拉动作用。

  高端项目获益多

  “营改增”相关规定显示，房地产开发企业销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，税率为11%。

  市场人士认为，土地成本能否抵扣是“营改增”实施后对开发商影响的关键。平安证券分析师王琳表示，房地产行业的成本主要由土地、建安和财务成本构成。地 方政府无法开具增值税发票，利息成本需等金融服务业进行“营改增”后才能取得发票。如果土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前的5.5%上升至 6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则 将大幅降低开发商税收成本，由5.5%下降至3.78%。

  广发证券测算，在土地成本可以先被扣除及建安成本进项税也可以抵扣情况下，无论是哪类城市，在给定建安成本的情况下，土地成本越低，也就是毛利率越高的项目，“营改增”后获益越小；土地成本越高，也就是毛利率越低的项目，“营改增”后获益越大。

  广发证券研究报告显示，在给定土地成本情况下，建安成本相对较高的项目，比如非毛坯修或使用高档的建材，“营改增”后获益程度更大。这意味着，原先致力于非毛坯修或偏高端住宅产品的房企，“营改增”之后获益程度会更大一些。

  专家表示，“营改增”将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。在内部管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。此外，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加非毛坯修房屋供给。

  对二手房交易影响中性

  从税率角度看，此次“营改增”不改变交易税税率。在二手房增值税方面，新税制规定，对于不满2年的住房，增值税是售价的5%；对于2年以上的住房，免征 增值税（一线城市除外）。对一线城市而言，满2年不满5年的住房对总价增值部分征收5%的增值税，满5年的住房免征增值税。分析人士认为，各种情况下，税 率不变，“营改增”对二手房交易影响中性。

  银河证券房地产行业分析师李军称，从税率上看，“营改增”前后没有明显变化，均为5%，主要还是税基由价内转变为价外的区别，但有利于降低二手房流通成本。

  国家税务总局副局长汪康日前表示，个人二手房的税收问题涉及千家万户，社会非常关注。国税总局在配合财政部研究个人住房征税问题时，也是非常审慎的。个 人二手房的交易在税收负担上将保持基本稳定，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%，但税收 负担实际是减轻了。