高喊回归一二线 碧桂园“登顶”5000亿仍靠三四线城市

  2017年，三家房企销售规模站上5000亿大关，碧桂园以5508亿元合约销售金额成为行业第一，万科、恒大紧随其后，融创中国则以黑马之势赶超绿地、保利等龙头房企，位居行业第四。

  与其他房企年底业绩冲刺，获取较好名次不同的是，碧桂园获取冠军宝座显得较为轻松。数据显示，碧桂园12月单月合约销售金额仅为165.3亿元，与早前平均每月近500亿元的销售金额差距较大。在严厉的政策调控下，在行业规模争霸呈现白热化状态下，为何碧桂园仍能轻松夺冠？

  深耕三四线主战场

  政策调控层层加码之下，碧桂园能够从激烈的规模争霸赛中脱颖而出，精准的战略布局必不可少。

  《每日经济新闻》记者深入分析碧桂园的销售和推货数据得知，回归一二线城市数载，三四线城市仍为碧桂园2017年的主战场。

  2017年上半年，碧桂园国内合同销售金额中，位于一二线城市的合同销售金额占比为41%，三四线城市的占比达到59%。2017年下半年3612亿元可售货量中，位于一线城市的可售货量为174亿元，二线城市的为1147亿元，一二线城市的可售货量占比约为36.57%，三四线城市的可售货量占比达到6成以上。

  作为“三四线城市之王”，碧桂园在三四线城市采取差异化的竞争策略，为改善型客户提供大户型产品，避免低端产品的过度供应。三四线城市持续支持业绩增长，为碧桂园2017年夺冠铺平了道路。

  2017年，政策调控下市场出现严重分化，一线城市、前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为市场调控的重点目标，绝大多数的三四线城市环境宽松，市场热点向这些城市转移，三四城市较热。克而瑞2017年12月19日发布的数据显示，按照国家统计局发布的数据整理得知，4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至当前的2.2%，规模腰斩；32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至31%；其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67%的历史高位。

  加码一二线城市降风险

  政策调控未放松，房地产行业规模加速集中，踏准行业节奏将成为房企规模竞争制胜的关键。一二线还是三四线，哪一个战场才是房企未来的避风港？

  克而瑞研究认为，2018年，一二线城市成交量将小幅回升，三四线城市由于投资需求带来的房价快速上涨，严重透支市场需求，成交将整体下滑，部分三四线城市楼市暗藏风险。

  碧桂园相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示，碧桂园将继续坚持一二三四五线城市均衡发展的战略布局，在巩固三四线的同时，也积极拥抱一二线城市。

  从拿地数据来看，2017年碧桂园战略的天平在向一二线城市倾斜。2017年前11月，碧桂园在国内的新增土地预期建筑面积高达11055万平方米，总代价约为3714.3亿元（含少数股东权益）。其中属于碧桂园权益所有人的预期建筑面积约为8072万平方米，总代价达2662.9亿元，平均地价为3299元/平方米。

  2017年前11月，碧桂园新增土地（按金额）位于一线城市占比为15%，位于二线城市的占比为38%，一二线城市的占比合计达到53%，三四线城市占比为47%，其中目标为一二线城市的新增土地占比达到59%。

  明源地产研究院首席研究员刘策接受记者采访时分析，2018年的核心机会在二线城市，整体判断一二线城市的行业机会将优于三四线城市。

  刘策指出，一二线城市需求已经持续打压了一年多，需求量较大，三四线城市在经历需求放量之后再增长较困难。三四线城市的整体投资需谨慎，更多布局都市圈三四线城市以及潜力城市。从长远来看，一二线城市机会要大于三四线，产业和人口往一二线城市集中，对房价形成支撑。

  谈及未来的发展，碧桂园相关负责人告诉记者，规模和效益不再是碧桂园单一的追求，将更注重高质量增长。在一二线城市大力发展长租公寓，并继续深耕三四线城市，聚焦城镇化发展，全面布局“科技小镇”。