致敬东莞楼市十年： 哪些数据最能够牵动你的心呢？

　　_{编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。在这过去的十年里，东莞楼市风云变幻，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了东莞房地产快速发展的十年光景。接下来，房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：东莞楼市十年》系列文章，呈现东莞楼市白银时代的全景图，敬请关注。}

　　过去十年，东莞楼市遇过低谷，经历过辉煌，抢足了眼球。文字记载历史，数据反映现实,回顾东莞楼市2008-2018十年间最具代表性的数据，也会你会发现一个不一样的东莞楼市。

　　房价跳水最低打7折

　　2008年，恰逢全球性金融危机，东莞楼市一片萧条。

　　从年初开始，东莞几大开发商先后采取团购的方式促销，其中万科运河东一号推出一批7折团购房，最低价4300多元/平方米，光大地产随即也推出最低价4000多元/平方米的特价房，两家率先的促销赢得了当年24.6%的市场份额。

　　随着时间的发展，团购变成了变相降价的措施，开发商也不再遮遮掩掩，从9.5折到9折、8.5折，甚至6折都有，并赠送物业管理费和车位等。

　　因房价大跌，金升国际、晶城、风临美丽湾、丽景阳光等多个项目业主还曾相继提出退房要求。南城金色华庭二期开发商新中银对2007年11月以每平方米6800元高价买入该楼盘的50多户业主还给予了4.5万～9万元的“回赠”补偿。

　　随后，东莞大部分项目都开始低价销售，东城新世纪星城二期售价4500-5500元/㎡，南城的江南雅筑当年也才卖5000元/㎡，塘厦主打大户型洋房的新世纪锦绣花园，当时均价仅4400元/㎡，同区域的长银东郡均价3900元/㎡，与当年的麻涌南峰时代广场同价!

　　一年流拍32宗地创纪录

　　2008年的商住地土地拍卖现场，难觅各地产巨头们的身影，商住地市场 “冷清”、“地块流拍”、“底价成交”等词语是真实写照。

　　东莞2008年土地总供应169宗，供应面积为662.9万㎡，同比2007年的117宗和351.8万㎡大幅增加44%和88%;而同比2006年的土地供应情况更是急剧增加47%和124%。2008年全年土地总成交140宗，成交面积为554.5万㎡，成交总金额为93.6亿元。

　　2008年全年流拍的地块宗数高达32宗，流拍面积为106万㎡，创下近9年来的新高。其中商住地流拍高达20宗，流拍面积为63.9万㎡，占总量的60%。从2000年至2007年的8年时间，东莞流拍地块只有29宗，2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多。

　　其中，东莞2008年商住用地供应共49宗，供应面积为206万㎡，同比06、07年的供应量有小幅的下降。08年上市交易商住地块共53宗，但实际成交仅有33宗，成交总面积为155.7万㎡，供需比为1：0.76。和往年相比，08年的商住地显得有点供过于求。

　　(备注：本部分数据来源于合富辉煌市场研究部)

　　深圳客占比最高超6成

　　东莞楼市历年的火热，深圳客的作用不容忽视。

　　早在2007年，就有一波深圳客跨境杀入东莞，2008年房价下跌后，这股风潮才渐渐平静了下来。2009年-2012年，又有大量深圳客在东莞楼市活动，这部分购房者来东莞都是以投资为主。2012-2015年，深圳客以自住为目的到东莞购房的比例逐步上升，临深地区深圳客维持在1-2成左右。

　　2015年330新政后，深圳房价开始飙升，大量深圳再次涌入东莞楼市。当年6月左右，有东莞业内人士估算，深圳客主要集中在塘厦、凤岗、黄江、樟木头、清溪等地，主要是以临深片区为主，其中，塘厦、凤岗的深圳客比重达到六七成之多，黄江、樟木头的深圳客比重达到五成左右，松山湖达到三成左右。

　　2015年6月20日，位于塘厦的金地·仟百汇推出221套99—142平方米三房、四房产品，开盘当天全部，均价约9500元/平方米，成为当年首个“日光盘”， 当天签约的购房者当中，有超过五成来自深圳。

　　东莞中原研究部数据显示，2015年底深圳客比例约为60%，2016年3月达到高峰，深圳客占比达68%。2016年10月，东莞出台限购政策，深圳客占比闻声下滑至34%。2016年在莞购房的客户中，深圳客占比约47.1%，即约有51982个常住深圳的市民到东莞购房，深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。这其中，来自宝安、龙华、南山等地的市民最多。

　　经历一系列调控之后，临深各城的房产市场格局似乎正在发生变化，东莞楼市趋向理性冷静。乐有家地产相关数据显示，2017年东莞楼市中，来自深圳的客户占比为36.8%

　　首家100亿房企诞生

　　东莞虽小，楼市却孕育了不少大鳄。

　　早上2015年10月末，东莞万科销售额即已破亿元，成为东莞房地产市场上首家销售额突破百亿的房企。东莞万科2015年全年销售金额达113亿元，以破百亿的销售金额，毫无悬念地第7次夺得东莞开发商销售金额排行榜的冠军。值得一提的是，南部湾万科城贡献巨大，单盘销售业绩超过40亿元。

　　2016年10月21日，碧桂园100亿元的年度签约销售额，成为东莞第二家销售突破百亿的房企。碧桂园2016年全年销售额在138亿左右，其中松湖碧桂园单盘创收41亿元。同年东莞万科以158亿元再次刷新历史记录，连续8年市场第一，其中单靠南部湾万科城就创收了52.64亿元，万科珠江东岸创收23.47亿元，万科翡丽山创收16.40亿元，万科广场和万科中心也均超过10亿元。

　　2017年度，碧桂园业绩首次超越万科登顶东莞楼市一哥，截至2017年12月24日，碧桂园东莞成交18861套，成交165.64万㎡，成交金额285.11亿元。东莞万科则成交11413套，成交117.4万㎡，共计193.67亿元。进入东莞前十房企起码需要销售20亿元，东莞楼市已经形成两超多强的局面。

　　跨入1000亿时代

　　2015年，可以说是东莞楼市最为红红火火的一年。深圳客犹如沙丁鱼般的疯狂入莞和各项楼市利好政府，东莞住宅供应量、成交面积、成交金额均刷新了历年记录，2015年的东莞楼市可以称得上是近十年来最为浓墨重彩的一年了。

　　有人的地方必定有市场，2015年由于深圳客的大量涌入，需求急剧上涨，加上潜在项目众多的因素，东莞全年的住宅供应量大放异彩。据相关数据显示，2015年，东莞住宅新增供应量达895万㎡，同比去年大涨36%，刷新历年东莞住宅供应记录。

　　另外，2015 年东莞住宅成交金额首次突破1000亿元，成功跻身千亿俱乐部。成交面积高达1038万㎡，其中洋房875万㎡、别墅118万㎡及公寓46万㎡的成交面积均打破历年成交纪录。

　　楼市一路飘红，开发商也挣得盆满钵满。2015年的东莞诞生了个成交额破百亿的企业——万科集团，一年吸金高达113.4亿元，极大地刺激了其他房企卖房“捞金”的信心。

　　房价全年涨幅41.4%居广东榜首

　　受到房贷基准利率不断下调、买房首付比例降低等政策影响，东莞楼市在2016年全面进入牛市阶段。

　　据合富研究院统计，正常年份，例如：2012-2014年，东莞房价分别为8277元、8771元和9162元，相当于每年上涨500元/㎡，年均涨幅4%，低于GD P年均涨幅(年均约7.9%)。

　　而根据全国百城房价涨幅排行榜显示，2016年上半年东莞成为最大黑马，一手住宅均价约12430元/㎡，相较2015年年底(9667元/㎡)上涨了28.58%!力压全国26个均价万元以上的城市中， 排名全国第一。房价高涨屡创新高，一手住宅成交面积也创下历史同期最高位：549万㎡，同比大涨33.6%。

　　纵观2016年全年，受去库存政策导向和宽松货币政策的影响，广东部分地区出现房价上涨过快的势头，东莞房价上涨速度也令人咋舌，甚至可以用疯狂来形容。在这年，东莞以全年41.4%的涨幅位居广东全省第一，超过深圳的33.0%和珠海的30.8%。邻深片区的几个镇街的房价，纷纷破2万元/㎡，塘厦房价甚至接近3万元/㎡。

　　2.7万/㎡可售楼面价破纪录

　　近年来，东莞楼市表现火热，开发商也也瞄准时机,纷纷开始大挥手笔掷金拿地，导致地价节节攀升，地王一个接一个，让人眼花缭乱。

      2017年1月20日，东莞首次采用“限价+竞配建”的方式出让土地。该地块位于凤岗镇官井头村，挂编号为2017WG001，占地面积73071.03平方米，与深圳仅一路之隔。地块吸引了中海、龙光、碧桂园、保利、招商、万科、平安不动产等房地产大鳄参与竞拍。

　　在10家房企累计报价长达154轮后，中海地产集团有限公司以可售面积折合楼面价高达26645.87元/㎡将该地收入囊中!不仅刷新了土拍记录，也是目前为止东莞土拍记录的保持者!有业内人士认为，该地块地理优势极佳，价值与毗邻深圳地块相差无几，若无限价，成交价可能更高。

　　除凤岗官井头地块外，东莞近2年商住地成交地价飙升明显，基本是2015年前的好几倍。近3年累计成交楼面价1-2万的商住地共计14宗，楼面价超过2万的共计3宗，除中海凤岗地块外，还包括：北大资源以总价34.3亿元、楼面地价25264.46元/㎡夺得的黄江宝山社区地块;融创以总价19.5亿、楼面价20422元/㎡夺得的黄江地块。

　　十年间政策调控N次

　　多年一轮回，总有一个“看不见的手”，在搅动东莞楼市风云。

　　2008年上半年，央行连续六次上调存款准备金率，下半年百日内连续5次降息，给予首次购房者贷款基准利率7折优惠，首次购买90平米以下住宅契税减至1%。2009年出台“国四条”，2010年出台“国十一条”、“国十条”、“国五条”，2011年频繁上调存款准备金率，限购、限价、限贷等政策不断出台……

　　2008-2011年，虽然调控密集程度、严厉程度上升到历史高度，但是调控跟着国家政策走，但实际对东莞楼市的影响不大。

　　2014年明确“取消新建商品住房销售价格申报备案制”，同年又落地“央行9.30房贷新政”，首套房利率最低可打七折;首套房贷款还清，二套房贷按首套执行。2015年东莞先后落实“330新政”、首套房贷最低首付比例不得低于25%、全面二孩政策正式开放等政策，为东莞楼市的疯狂埋下伏笔。

　　随着东莞房价飞升，成交出现异常火热状况后，东莞调控再次收紧。2016年10月率先出台“限购令”，规定居民家庭最多只能购买2套一手房;同时发布的还有“限贷令”：购买144平米以上户型首付比例提高到6成。随后两年，东莞集齐了“限购+限贷+限外+限价+限售”五大武器，并出台了一系列细化政策，共同形成了东莞市上最严调控。