分城调控催生土地冷热不均 增值服务或成利润突破口

      今年以来，土地市场分化加速已成不争事实。在楼市调控已进入深水区，去库存已取得阶段性效果的时候，一些一线城市土地成交低迷，部分二三四线城市土地成交量、成交金额却不断刷新纪录。造成这种情况的原因究竟是什么？不同城市对推地节奏控制的考量在哪里？

      不少城市发布了城市发展总体规划，并开始严格控制新增建设用地，城市更新的背后，土地供需矛盾也日益突出。如何平衡供需难题？上海（楼盘）给出了案例，在城市建设用地“控总量”的同时，调整不同类型土地的用地结构，来破解城市发展面临的土地约束问题。而对于房地产企业而言，面对城市土地冷热不均的现状，“分城而论、细致深入”或是更好的选择。

      供地，一直被视为楼市风云的“前情表”，每逢楼市调控更是如此。在当前调控分城而论的趋势下，各城的土地供求状况、房企参与热情也大不相同。

      记者整理多维度数据即发现，今年以来，土地市场分化加速。在楼市调控进入深水区、去库存取得阶段性效果的时候，各地的不同政策也产生了不同的市场效应，一些一线城市土地成交低迷，部分二三四线城市却在土地成交量、成交金额上不断刷新纪录。

      在这种情况下，城市土地部门、房企，应该有怎样的供地和拿地考量？

      城市土地冷热不均

      大部分城市都有土地供应的长期规划，不少城市对于年度土地供应都有明显指标要求。但一个年度内的推地节奏，则受制于市场因素等多方面影响，这也给目前各城市土地市场截然不同的表现，创造了可能。

      来自中指院数据就显示，2018年5月，全国出让金排名前二十城市成交总额为1482亿元，同比上涨30%。但各级城市冷热差异明显。

      一线城市今年5月土地供应环比缩水过半，成交土地31宗（面积106万平方米），环比减少49%，同比减少25%，出让金环比缩水超七成。

      其中，北京（楼盘）由于限价房、共有产权房等政策影响，今年土地市场供应量与成交量明显减少，5月甚至出现零成交。深圳（楼盘）的住宅用地更是一地难求，商业和工业用地已成市场主力。

      二线城市如杭州（楼盘）的宅地供应量减少逾三成，且连续三个月呈下滑趋势。

      与之相对的是，三四线城市土地供求量环比走高，楼面均价环比增逾两成，土地出让金为1654亿元，环比增加66%，同比增加64%。

      丁祖昱在“第七期易居沃顿中国房地产实战研修项目”全球课题发布会上表示，出现这样的情况，主要是因为一二线城市普遍存在地价高的问题，加之限价的影响。

      安居客首席分析师张波告诉记者，一线城市的土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探，导致房企对于未来的预期变得更为谨慎；二是限价影响，房企获利空间被收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。

      也是由于房企心理预期的不同，部分二线城市土地出现火热场面，尤其是一些经济实力较强、人口集聚力强的城市，在“抢人”政策之下，房企看到了购买力带来的市场信心；在三四线城市，受到“去库存”及“棚改”政策的影响，企业的“抢地”意愿明显。

      但当一线城市土地“凉凉”，部分二线城市和四五线城市土地火热的时候，地方政府则需要做一道平衡题——如何在供地减少的环境下，保证土地收入；如何在地市火热的时候，控制好土地溢价率。

      上海的做法或值得一看。据了解，近年来，上海供应土地价格抬升。根据《上海市城市总体规划（2017~2035年）》，建设用地总规模不超过3200平方公里，上海建设用地增量只有40~50平方公里左右，未来将加大存量用地挖潜力度。但随着土地价格抬升，拆迁难度加大，旧改盘活存量用地空间有限，同时又要兼顾拆迁安置、租赁房等保障性住房，会进一步加剧土地资源稀缺。土地价格持续抬升，导致市场“慢周转”。

      另一方面，2017年，上海大规模推出“招挂复合”的拍卖方式，进一步提高拿地门槛，优势房企获取土地的机会较大。

      数据显示，2016~2017年项目拿地到销售的时间明显长于往年。中长期来看，上海土地市场“寸土寸金”，房企获取土地难度加大，一旦在上海获得土地，势必导致房企转向做“利润”，放弃冲“规模”，而一旦要做利润，势必“慢周转”。

     如何踩准时机拿地？

      而对于企业来说，面对冷热不均的现状，“分城而论、细致深入”或是更好的选择。

      明源地产研究院分析认为，过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构，人口规模等指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也产生很大变化，一些旧的判断指标可能失效了。现在对于城市选取的指标，应该更具落地性和深入性，要考虑更多细致指标。

      例如，考虑城市的土地溢价情况。中指院数据显示，今年5月三线城市的平均土地溢价率为33%。

      在一些热点城市，张波认为，过高溢价率本身就伴随着高风险，尤其是为了追求规模。由于高地价导致房企自身资金链断裂的情况并不鲜见，因而反倒应该谨慎对待。

      房价处于低谷期，房地产市场遇冷的市场，房企应该持有一定“反季节”概念，趁拿地竞争强度较小，控制好拿地后的项目进度，等待房价进入上升通道，获取较大收益。

      “上海就是房企可以考虑此时逆周期投资的拿地之所。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2018年三季度是上海房价周期的波谷，值得考虑。

      “实际上，房企在一线城市的拿地意愿还是有的，只是一线城市普遍开发项目节奏放缓，开工意愿较弱，这点需要提前考虑。”张宏伟表示。

      新城控股高级副总裁欧阳捷则给出建议，在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的背景下，与其固守业绩很难增长的城市，不如把有限的资金投入到那些发展更快的城市。

      不过在选择一些新区时，需要仔细论证。大方向是跟着城市规划建设走，但仅跟规划，“可能拿了地也没人给你修路”，仅跟城市建设，城市经济中心的门槛普遍偏高。

      “这是一道综合题。总体来说，现在拿地就是要更细致，根据城市具体情况综合判断。”上述人士直言。

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      作为龙湖集团的第三大主航道业务，冠寓近日在北京新开两家店：冠寓望京北路店和昌平生命科学园店。

      比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意，需要有足够的耐心。然而，各家长租公寓品牌商却不甘于眼前的规模，借助资本的力量开启迅速扩张。

      增值服务或成利润突破口

      几年间从无到有，对于长租公寓的盈利模式，各家企业仍在探讨中。

      一位房企负责人告诉记者：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”

      长城证券分析师汪毅则认为，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有3%-5%。

      龙湖集团副总裁兼任冠寓公司CEO韩石告诉记者，“集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5至6年。最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期，轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%。”

      能获得如此高利润，在龙湖看来公寓初期可能是微利时代，而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub模式，如在增值服务端，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢价力和合理提升租金方面确保盈利。

      换而言之，就是将整个公寓形成“闭环”，让租客尽可能将日常消费留在公寓内。据了解，冠寓门店增加丰富的增值服务，如橱柜、仓储、保洁、搬家等，无人超市、娱乐设备等，让租客们足不出户即可享受优质咖啡、专业健身教练、互联网仓储等等丰富的服务内容。

      龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林称，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年，达到规模行业前三，30亿元的营收收入。

     获资本市场青睐

      尽管住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期，但长租项目前期拿地建设、后期运营管理，都需要持续投入大量资金。加之运营期间资金回收周期长，长租公寓资金压力相较住宅项目更大。

      在第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕看来，长租市场的参与者能否获得稳定的融资支持，则是未来发展的关键。

      自2017年起，资本开始抢滩长租市场，金融机构纷纷与长租市场的头部企业合作，通过破冰资产证券化来推动长租市场的融资活动。龙湖、保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企以及魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。

      作为创新金融工具和长效商业模式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

      以冠寓为例，2017年12月，龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿元，并于2018年3月成功发行30亿元，2018年6月，龙湖集团与新加坡政府投资公司（GIC，新加坡主权基金）共同设立长租公寓投资平台，专项投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元。

      对此，第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：“2017年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租售并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”

     (来源：每日经济新闻、北京晚报)