房贷利息抵个税重大信号 部分城市去库存任务完成

      按照新修订的《个人所得税法》，住房贷款利息抵扣个税政策将在明年1月实施，但最新的信息显示，能够享受这一政策的范围可能被限定为普通住房，非普通住房被排除在外。

      8月31日十三届全国人大常委会五次会议通过的《个人所得税法》规定，居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。

      专项附加扣除被视为此次修法的一个特点，也备受外界期待。它包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出。《个人所得税法》规定，专项附加抵扣的具体范围、标准和实施步骤由国务院确定，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

      一周之后的9月6日，国务院总理主持召开国务院常务会议，确定落实新修订的个人所得税法的配套措施，为广大群众减负。

      会议指出，要在确保10月1日起如期将个税基本减除费用标准由3500元提高到5000元并适用新税率表的同时，抓紧按照让广大群众得到更多实惠的要求，明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准，使群众应纳税收入在减除基本费用标准的基础上，再享有教育、医疗、养老等多方面附加扣除，确保扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元，进一步减轻群众税收负担，增加居民实际收入、增强消费能力。

      另据中国政府网报道，9月19日，总理在2018年天津夏季达沃斯论坛开幕致辞中表示，新的个人所得税法即将实施，并首次推出个人在子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6项专项附加扣除。目的就一点：让更多群众更公平从个税改革中获益。

      从上述相关表述可以看出，在《个人所得税法》确定中的“住房贷款利息”，其范围已经逐渐被限定为普通住房贷款利息，“普通”一词成为一个不容忽视的前缀。

      截至记者发稿，因为相关政策文件还没有出台，尚还不能断定这是最终的方案。

      前述国务院常务会议要求，专项附加扣除范围和标准在向社会公开征求意见后依法于明年1月1日起实施。今后随着经济社会发展和人民生活水平提高，专项附加扣除范围和标准还将动态调整。

      这意味着，在临近年底的100余天内，非普通住房的贷款利息能否享受抵税政策将会有定论。

      何为普通住房和非普通住房？虽然各个城市之间略有差异，但对普通住房的认定一般依据三个标准：一是小区建筑容积率在1.0（含）以上；二是单套建筑面积在140平方米（含）以下；三是单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限。

      以上三点需同时满足才为普通住宅。反之，上述三项有一个超标即被视为非普通住房。如果住房面积在140平方米以上，即便总价很低，也是非普通住房。多数别墅类项目，因容积率较低，且面积一般超过200平方米，所以几乎都是非普通住房。

      在房地产交易过程中，税务部门也会对普通住房和非普通住房予以不同的税收政策，比如不少城市规定对非普通住房的契税税率定为3%，而普通住房则是1%或者1.5%。

      我国有多少普通住房和非普通住房？这方面因缺少相关的官方数据，总量数据很难统计，但具体到个人所有的每一处住房，按照上述标准即可清楚地确定是否普通住房。

      近几年来，一些热点城市房价上涨较快，导致不少住房的成交单价或者总价增加较多，实际上一些面积不大的住房也被“挤入”了非普通住房之列，近而带来交易税费的增加。

      这也引发业界对于普通住房的标准划定提出了争论，一些观点认为应该及时调整相关标准，以应对当下高房价带来的“普宅被豪宅化”的问题。

      今年6月和8月，全国人大常委会分别对个人所得税法修正案进行了一审和二审，在分组审议时，有一些委员对专项附加扣除的范围和合理性提出了相关意见和建议，其中也涉及住房贷款利息抵扣问题。

      在个税法修正案初次审议时，全国人大财政经济委员会副主任委员郭庆平指出，在具体确定专项扣除项目时，既要实现公平，也要兼顾效率。要保证能够方便快捷可核查到真实的信息。“如果信息不方便查询，会影响法律制度的落实。”

      “比如，住房贷款利息扣除，是全部的住房贷款利息，还是第几套贷款利息可以扣除，重要的是能够在住房贷款及利息登记信息系统准确快捷可核查，不能自己报多少就是多少。“郭庆平说。

      在二次审议时，全国人大常委会委员李飞跃建议，对是否将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项附加扣除项目再研究，可考虑通过提高基本减除费用标准来体现住房支出项目的要求。

      “全国各地房价差距很大，将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项扣除项目将导致税负区域不公平，房价高的地方，贷款利息高，专项扣除多，有可能反向推动房价上涨。第二，有的人住豪华别墅，贷款利息房租高，反而缴纳个人所得税少，造成纳税人个体间纳税不公平。第三，住房支出还包括住房的全款支付，仅将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项附加扣除，政策不够全面，不能合理反映纳税人的扣除项目。“李飞跃说。

      我国住房问题牵涉广泛，相关政策的制定过程中有所争论也是必然。前述国务院常委会议也要求，专项附加扣除范围和标准在正式实施前，将向社会公开征求意见。

      记者此前获悉，目前相关部门正抓紧完善细化政策，专项附加扣除具体的扣除范围和方法将在个税法实施条例中会体现。而这个实施条例将在今年年底前出台。

      非普通住宅：

      1、住宅小区建筑容积率在1.0以下；

      2、单套建筑面积在140平方米以上；

      3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

      4、以上三点只要符合一个，即为非普通住宅，反之则为普通住宅。

      【备注】：因各地城市具体不同，因此非普通住房与普通住房的划分标准有一定差异。同时政府也会根据本地实际情况适时对非普通住房与普通住房的划分标准进行调整。

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      国家统计局9月15日公布的最新数据显示，8月份70个大中城市中有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，一二线城市房价总体平稳，三四线城市有所上涨。值得注意的是，部分城市加大了对房地产市场乱象的治理力度，特别是随着住房租赁在解决居住问题过程中发挥的作用越来越大，加大对住房租赁市场的监管势在必行。

      治理房地产乱象是重点

      8月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策、综合调控，努力促进房地产市场平稳健康发展。国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月略微扩大0.1个百分点；同比上涨0.9%，涨幅比去年同月回落4.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；同比上涨8.6%，涨幅比去年同月扩大0.6个百分点。

      从总体上看，从中央到地方，对楼市的调控力度没有放松，相关政策密集出台。其中，治理房地产乱象仍然是当前一大重点。

      9月19日，北京上海两个一线城市有关部门纷纷下发通知要求开展治理房地产市场乱象专项行动。此前，深圳在8月15日发文，严厉打击中介机构以威胁恐吓等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预订金，以及“茶水费”“阴阳合同”等22条楼市乱象。9月18日，广州市住房和城乡建设委员会表示，要把扫黑除恶专项行动与日常市场巡查结合起来，进一步加大对中介机构的巡查。北上广深四个一线城市均出台了治理房地产市场乱象的相关细则。

      同时，9月14日住房城乡建设部再次公布一批专项行动中各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构。住房城乡建设部强调，各地要持续深入开展专项行动，通过部门联合执法，把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重，对投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等房地产乱象发现一起，查处一起，并予以曝光。

      此外，住建部还约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。8月16日，湖北省住建厅会同省国土厅、人民银行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。一些地方政府还约谈了房地产机构，如长沙近日有7家房地产机构被约谈。

      部分城市去库存任务完成

      2014年至2015年前后，一部分三四线城市新建商品住宅出现滞销，房价不断下降，部分地方政府出台相应举措去库存，鼓励住房消费。到目前为止，三四线城市去库存任务已经基本完成。一些城市甚至从过去的库存量过大，转向供应不足，导致房价有所上涨。

      刘建伟表示，8月份在70个大中城市中，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；同比上涨8.3%，涨幅比去年同月回落1.0个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；同比上涨6.4%，涨幅比去年同月回落0.1个百分点。

      记者梳理发现，与上月相比涨幅最大的几个城市，均不是过去的一二线热点城市。例如，无锡上涨3.4%，徐州上涨3.3%，北海上涨3.1%，呼和浩特、唐山、襄阳均上涨2.9%，济南、秦皇岛上涨2.8%，常德上涨2.7%，南充上涨2.6%，包头上涨2.5%。

      中原地产分析师认为，全国房地产去库存数据已经跌至51个月最低，连续超过4年下调。整体看，全国性的去库存周期已经完成。

      棚改货币化安置曾被视为房地产去库存比较行之有效的方式之一。恒大研究院副院长、首席房地产分析员夏磊认为，2016年至2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存，不少城市库存持续降低，甚至有一些城市出现了房价上涨压力较大的情况，棚改货币化安置在这些城市即将完成去库存的历史使命。

      如今，一些三四线城市已没有必要再推行去库存的措施，那些因为供需不平衡而导致房价上涨压力增大的城市，应该采取多种措施增加库存，稳定供给。

      对租赁市场监管必不可少

      随着租购并举策略的实施，住房租赁得以快速发展。夏磊介绍，面对长租公寓这片蓝海，近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作方式进入这一领域。

      长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。

      但值得注意的是，房屋租赁价格快速上涨、个别长租公寓污染物超标等情况正在扰乱市场秩序。可以说，对住房租赁市场的监管不可或缺。

      据介绍，互联网平台作为房源发布主渠道，已经成为广大购房者和租房者寻找房源的重要信息源。为杜绝虚假房源、公租房转租等问题，各地纷纷出台新政策对房源发布、明租实贷等现象作出了明确规定。北京住建执法部门近日对发布房源信息的主流网站开展全面检查，要求各网站对检查发现的问题立即整改，严把房源发布准入关，下架不合格房源信息。北京市住建委还集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定实行租赁登记备案的行为。

      同时，上海在近日的检查中，对房产经纪在履行职责或者提供服务过程中获得的客户和业主个人信息出售、泄露或交换给他人；通过第三方渠道批量非法获取或买卖客户信息；以营销为目的电话骚扰客户、当事人等开展了重点治理。

      此外，广州在执法检查中处理中介信访投诉案件38宗、12345政务热线事项477宗，对40宗中介违规行为予以立案处罚。

      （来源：第一财经网、经济日报）