二三四线土地交易金额出现下滑 集体用地供应需加快

      一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”。对于房企而言，战略地位仍然不容忽视。

      在充分享受此轮棚改带来的三四线楼市红利后，房企似乎有了回归热点城市的迹象。

      同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出，今年10月，一线城市成交的土地金额为606.91亿元，环比大幅上涨143.36%，同比上涨13.11%。同期，二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。该机构指出，“受政府政策影响，众多房企重返一线城市。”

      客观上，这种变化的出现确有政策原因。一方面，棚改货币化退潮，使三四线楼市的前景受到影响；另一方面，在监管层的督促下，一线城市的供地规模有明显提升。

      而在主观上，上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”。对于房企而言，战略地位仍然不容忽视。

      那么，一线城市土地交易升温，三四线城市降温，是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归？

      热点城市土地交易升温

      从结构上看，近期一线城市的土地交易规模明显提升，而二三线城市土地交易则出现降温。

      这也在不同机构的数据中得到了佐证。华创证券对100个城市的土地市场进行统计发现，10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%，二线城市下降22.4%，三线城市上涨1.4%。成交金额方面，一线城市上涨113.3%，二线城市下降34.8%，三四线城市上涨6.4%。

      易居克而瑞对40个城市统计发现，10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升，属于“量价齐升”，二线城市“量价齐跌”，三线城市“量跌价涨”。

      土地交易的热度，通常能反映出市场预期的好坏。

      华创证券指出，今年以来，三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续，这主要源于两个方面的原因：第一，4季度为全年基数最高区间；第二，三四线销售市场超预期下行，情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因，则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。

      对于一线城市的热度，上海易居研究院智库中心总监严跃进向记者表示，在长期严厉的调控下，一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来，这些城市土地供应量骤增，刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。

      但这些土地的限制条件相对苛刻，使得开发商不得不变得“理性”，因此一线城市土地交易的价格和溢价率都相对不高。比如，11月5日，北京成交一宗奥体中心商业地块，不仅要求建成后全部自持，而且要求拿地者有运营大型国际会展的经验。同日成交的另一宗混合土地，则要求公建部分自持20年以上。

      北京某房企人士向记者表示，“选择的余地确实比较大，竞争也不太激烈，但考虑到北京的调控不会轻易放松，大家也比较理性。”

      事实上，除一线城市外，部分热点城市的土地交易也因类似的情况而升温。今年以来，重庆（楼盘）、郑州（楼盘）、苏州（楼盘）的土地出让金水平均已超过千亿，杭州（楼盘）则超过2000亿。

      板块轮动效应明显

      由于区域发展水平和调控政策出台节奏的差异，我国房地产市场呈现出明显的板块轮动特征。具体表现为，当市场上行时，通常是一线城市率先升温，二线、三四线城市依次跟进。当市场下行时，也大致按照同样的轨迹降温。

      正因如此，房地产企业往往在不同的时点选择不同的布局策略，从而最大限度地收获市场红利，回避市场风险。

      以最近两个楼市小周期为例，2009年，楼市从金融危机的影响中恢复，一线城市率先升温。次年，二三线楼市跟进升温，房企大举布局这些区域。但随着2013年末楼市风险凸显，企业的区域布局又回归核心一二线城市。

      在2015年末至今的这轮市场周期中，历史重演。一线城市曾是最先升温的市场，但从2016年年中开始，二线城市全面回暖。此后，借助货币化棚改大潮，三四线楼市升温明显。很多全国性房企的布局重心，也从一线城市层层外扩。目前，三四线城市对其业绩增长的贡献率仍是最大的部分。

      严跃进认为，如今房地产调控政策依然严厉，楼市尚无全面复苏的动力。但由于去库存已经取得阶段性成果，此前火爆的三四线城市，将不再受到政策眷顾。

      货币化棚改政策的退潮，被认为是三四线楼市的最大利空。严跃进认为，很多三四线城市的市场空间不大，并在此前的一轮周期中释放殆尽。加上部分城市的房价和地价攀升至高位，房企的积极性正在受到影响。

      他表示，将战略重心向核心一二线城市回归，有着逻辑上的正确性，部分企业已经做出这种选择。

      新城控股高级副总裁欧阳捷也指出，在很多区域，县城房价已经超过省会城市，这既反映出价格的失序，也说明“相比一些三四线城市，省会城市的住房价值显然被低估了”。

      但也有人持不同看法。兰德咨询机构总裁宋延庆就认为，未来几年，限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场，是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点：不限购、不限价；很少有外来开发商。

      前述房企人士指出，不同企业的区域布局策略有所差别，这主要跟公司的整体战略有关。目前可以确定的是，核心热点城市的成交量处于历史同期低位，尚有不少释放空间。三四线市场在经过此轮释放后空间不足，部分城市甚至出现透支。

      他认为，由于楼市调控政策严厉，核心一二线市场很难在短期内真正复苏。但综合考虑市场空间、楼市运行周期、区域辐射力等因素，将战略布局重心回归至一二线城市，是房企的重要选择。

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      居住类消费正成为全国居民最大的消费支出内容。

      国家统计局11月9日公布的数据显示，10月全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格（PPI）分别同比上涨2.5%、3.3%。其中， 居住类消费占CPI权重为22%左右，已经超过食品消费的19%左右的权重。并且，该态势已经维持了多月。

      2018年以来居民居住类消费支出上升迅速。2018年前三季度全国居民人均居住支出同比增长12.2%，高于2017年全国居民人均居住支出增长8.7%的数字。

      中原地产首席分析师张大伟认为，居民居住消费支出快速增长，主要原因是房租上升快。目前统计部门公开的居民居住消费支出增速数据与实际房租上升的数据吻合。“未来若要降低房租涨幅，还需加快供应，特别是集体用地住房的出租供应。”他说。

      居住类权重在扩大

      目前，全国包括房租在内的居民居住支出，是否已经成为居民最大的支出了呢？

      国家统计局地方省市调查队的一位人士告诉记者，居住类消费包括房租支出、装修支出、贷款利息支出、水电燃气等支出，权重在20%左右是没问题的。近年来居住消费权重上升较快，而食品消费权重则在不断下降，从大趋势来看，居住类权重与食品类权重差距大是肯定的。

      国家统计局数据显示，2018年前三季度全国人均食品烟酒消费支出为4063元，占人均消费支出的比重为28.5%。人均居住消费支出3269元，占人均消费支出的比重为22.9%。

      交行金融研究中心首席宏观分析师唐建伟指出，目前国家统计局公布的数据显示，多月以来居民在居住消费的支出权重，已经超过了食品，但是全年是否超过，还需要全年数据验证。

      但是，近年来服务型消费的权重都在快速增加，不仅是居住类，还有医疗服务、教育服务以及生活服务等。因为居民收入提升，食品占整个居民消费的权重下降，居民开始享受医疗、教育、旅游等各项服务。因此食品价格涨幅虽大，对物价的影响却在降低。

      服务性价格涨幅不如食品价格波动大，因此整个居民消费价格涨幅会趋于稳定。“例如发达国家食品消费所占的权重更低，更能说明问题，由此来看未来消费物价难以大涨。”唐建伟说。

      但是从支出看，服务业类消费增长迅速。国家统计局住户调查办公室主任王有捐分析指出，前三季度，全国居民恩格尔系数（食品烟酒占消费的权重）为28.5%，比上年同期下降0.7个百分点。主要是居民用于发展和享受型消费支出增速明显快于基本生活消费支出，其中全国居民人均居住、生活用品及服务、医疗保健支出分别增长12.2%、9.4%、17.4%，增速分别快于食品烟酒消费支出6.6、3.8和11.8个百分点。同时，食品烟酒消费价格指数低于总体消费价格指数对恩格尔系数的下降也会产生一定影响。居民服务性消费支出继续快速增长。前三季度，居民享受更多社会化服务，全国居民人均家政服务支出增长38.7%，交通费支出增长24.1%，旅馆住宿支出增长38.6%。

      记者了解到，目前大城市居民居住类消费增长快。以北京为例，2018年1-3季度，北京全市居民人均居住支出为10576元，同比增长19.0%，占全部消费权重为36%，远远超出人均食品烟酒支出5660元（权重为19.3%）的数字。

      福州大学经管学院教授刘福泉告诉记者，居住类消费支出增长快，主要是房租上升快。而房租上升快与住房供应不足有关。很多城市限购措施出台后，一些住房难以加快上市，而集体住房上市的速度还跟不上需求。

      据了解，今年以来各地加快出台了降低企业成本的措施，不少地方对大学生买房给以八折优惠，对工业用地实施七折优惠，对土地税费减免。

      另外，目前各地居民居住支出上升快，也涉及到水电燃气成本，以及贷款利率上升、装修成本上升等方面。从工业品价格看，今年以来石油、煤炭、钢铁等成为工业品领域价格上升最快的领域，对下游以及居民消费带来了影响。住房限购和贷款利率上升等也加大了居民贷款支出。同时服务业价格上升快，也与各地户籍政策存在限制，导致劳动力难以自由流动，农村居民在城市打工难以享受均等服务。

      国家统计局数据显示，10月石油和天然气开采业出厂价上升了42.8%，石油、煤炭及其他燃料加工业出厂价上升了24%，钢铁价格也同比上升了6.9%。而未来要遏制包括房租在内的住房价格快速上升，仍需推动土地、劳动力、石油、煤炭等系列要素的市场化。

      中原地产首席分析师张大伟指出，近期像北京等城市房租涨幅放慢，与部门约谈一些中介机构有关。一些中介机构高价圈占出租房源再转手出租推涨了房租，未来要促进房租稳定，还是要有更多的市场主体能提供房源。除了正常的商品房供应，集体用地的房屋用于出租试点已经有进展，下一步关键是要加快推出这类集体用地的出租房源。

      （来源：21世纪经济报道、南方网）