万科商业地产正走向市场化 投入资金与住宅差距拉近

三季度过后万科依然是地产圈关注的焦点。刚刚发布完三季报又接手凯雷旗下的上海中区广场，“伤”与“商”成为了市场的关注点，股权之争让万科很受伤，同时，万科的商业地产正在不知不觉中慢慢崛起。

  “一哥”的面子

  对于万科而言刚刚过去的三季度并不快乐，被恒大超车，接下来的四季度万科或许也很难受。

  今年前三季度，万科累计实现销售面积1992.1万平方米，销售金额2629亿元，同比分别上升38.1%和43.7%。其中，海外项目贡献销售面积1.5万平方米，销售金额14.9亿元。业绩基本与去年全年持平。

  不过，恒大的业绩更为亮丽，今年前三季度恒大累计销售额已达到2805.8亿元，不仅较去年同期大增117.9%，而且比去年全年2013亿元的销售额还多出了近四成。仅在9月当月，恒大销售额就达到475.2亿元，同比增长323.6%。在销售数据上，恒大已然超过万科，而且差距达到176.8亿元，能否在四季度扳回一局还是一个未知数。

  对于作为多年“一哥”的万科而言，“面子”很重要。在万科三季报的阐述中多了一条，截至9月底，万科合并报表范围内尚有2506万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约3063.7亿元。按照万科给出的官方解释，意味着万科尚有434.7亿元未结款。

  伤痛犹在

  抛开房地产“一哥”的争斗，万科业绩之下的伤痛依然存在，对于万科而言在保证业绩的同时，稳定军心更加重要。

  在今年8月的中报发布会上，万科董秘朱旭表示，股权事件以来，万科业务拓展受到影响，物业中5个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合作；1家物流地产的合作方要求调整合作条款；多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款。同时万科人力资源部门负责人表示，目前猎头集中针对万科员工挖脚的情况已经非常严重。公司6、7月离职率也明显提高，万科今年上半年离职人数已经达到去年全年的数量。在三季报中，万科特别强调下半年公司以“稳定队伍”作为工作重点，采取多种措施稳定局面。

  不过，对于万科目前的状况，资本市场的担心犹在。标准普尔维持公司“BBB+”的信用评级，将公司的评级展望由“稳定”降为“负面”；其后，穆迪也将公司的评级展望调整为负面。中诚信证券评估有限公司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。公司将继续加强与各类金融机构的沟通，减少评级展望调整对公司融资可能带来的影响。

  同时，万科的后续项目储备依然不容乐观。前三季度，万科累计新增99个项目，按权益计算规划建筑面积约1149.7万平方米，平均土地成本为5043元/平方米。照此计算，前9个月万科花在土地补仓上的费用已近580亿元。对此，朱旭表示：“随着热点城市调控政策出台，未来土地市场有望回归理性，公司将继续关注市场机会，积极探索多元化的项目获取途径，确保公司可持续发展需要。”截至9月底，万科规划中项目的权益建筑面积合计3331.1万平方米。

  押宝商业

  对于万科而言，稳业绩的同时转型创新也变得十分重要。目前，万科商业地产板块正在迅速崛起，投入的资金与住宅的差距正在拉近。