在那个年代,这可以说是个神话。彼时,万科销售金额为91.6亿元,碧桂园距离登陆港股还有三个春秋,恒大还在忙着产品升级换代。
房地产行业的蓬勃发展离不开各种金融手段的支持。
“就是为了应对市场过热,2003年中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,其中规定了对土地储备机构发放抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付比例执行20%的规定,对购买第二套以上(含)住房的应适当提高首付款比例等市场降温措施。”在聂梅生看来,这就是我国房地产市场调控的第一枪。
“地根和银根制度的建立,让我们的房地产发展到了今天。当前的国民经济中,房地产行业还是一个非常重要的权重型产业,既能拉动经济上行,也能影响经济增速。”聂梅生表示,“从国家金融安全这个角度来看房地产,现在是非常清楚的,就是要防止系统性金融风险和资产泡沫。所以,就是要规范住房租赁市场,实现住有所居。租售同权等一系列政策,都是从国家金融安全角度来考虑的。”
未来房地产行业的竞争力实质是科技
在回顾行业发展路径后,聂梅生向记者描绘了未来的理想图景。
“不能像过去一样,开发企业把房子卖掉之后就没事了,而如何将巨大的价值目标转向消费者、转向C端才是行业转型发展的关键,房地产行业也须经历科技和消费的转型升级。”
在聂梅生眼中,未来产业生态实质是科技,未来的房地产行业一定会有两个趋势,一是房屋品质越来越好,其次是科技含量会越来越高。我国消费已经进入到了注重品质的时代了,一些不注重房屋品质的企业势必遭到市场淘汰。
“可以预见,我国的房地产供给会更加完善,保障中低收入人群的共有产权住房、租赁住房等土地制度和金融制度会逐步建立并完善,惠及广大老年人的养老地产保障也会继续深入,目前我们已经看到了这样的政策趋势。总之,美好人居生活值得我们期待。”聂梅生说。
随着房住不炒、租购并举等政策落地,下一个20年,这个行业又将是另一番模样。
回顾二十年房地产商品化前后变化历程
房地产商品化的20年
为了解决住房问题,在实行改革开放伊始,解决“住”的问题就提上了日程。从1978年开始探索住房制度改革到1980年代试点实行三次住房改革,探索一条符合我国国情的住房制度。1991年首次明确房改目标为“从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配”、1994年进一步强调“实现住房商品化、社会化”。
面对1997年亚洲金融风暴的冲击,我们才意识到出口和内需对于国家经济发展同样的重要。基于扩大内需、刺激需求的考虑,1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从此房地产进入了商品化时代。这也就造就当下房地产的20年的辉煌时刻!促使住宅业成为新的经济增长点。
房地产从1998年开始了商品化时代,其中也波折颇多,例如海南房地产泡沫。泡沫过后却留下了传为美谈的“万通六君子”:潘石屹、王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪。潘石屹做了商业地产SOHO,冯仑继续留在万通地产,易小迪也扎根北京做了阳光100置业,王功权成为了知名的风险投资家,王启富和刘军也在其他领域开创了一番事业。不过从时间上来说,还是排在万科的王石之后,最后才有的融创的孙宏斌和恒大的许家印。
2018年成为了地产行业变革之年
在随后的20年里,商品房销售额由1987年的110亿上升至2017年的13.3万亿;房地产投资额由1994年的1881亿提升至2017年的11.0万亿,逐步成长为国民经济支柱产业。住房商品化的确取得不小的成就,但地产泡沫也给中国经济的二次腾飞埋下了隐患!
房产税拉住房价“野马的缰绳”
改革开放的40年里,在房地产市场确实取得了不小的成就。房价的只涨不跌的神话,很多人把房地产当成了金融投资工具。炒房也成为一种职业,但房价脱实就虚成为了当今最迫切需要解决的问题。
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