南京最新监管政策落地 以后的精装房会更靠谱么？

      近段时间，南京楼盘频频发生维权，精装项目更是业主投诉的“高发区”。减配、偷换材料、与样板间不符……很多业主都在感慨，什么时候政府能管管这些“挂羊头卖狗肉”的精装房。

      现在好了！1月19日，京市住房保障和房产局、城乡建设委员会、物价局3部门联合发布了《关于进一步加强我市商品住宅全装修建设管理的通知》，南京版的“精装修监管新政”自此正式落地。

      政策划重点！

      对买房人有利的：精装质量严格审核！

      1、精装修价格备案要一级评估机构出报告 优质优价

      开发企业申请装修价格备案时，要提供国家一级评估机构出具的评估报告，应科学合理估价。实行优质优价，对部分高端楼盘，应根据装修标准客观确定装修价格，装修评估价格需经过专业评审部门测算评估确定后，企业方可执行申报。

      （专家解读：马乐乐介绍，目前对于精装修的审核都是由物价部门进行，很多开发商虚报的精装都被物价部门打回“改造”了。）

      这次的新政重点之一是开发商的精装修需要提供一级资质的评估机构的评估测算。这就把审核的责任交给了评估机构，由专业的组织来做，这样的流程更规范。

      2、精装修最低保修期2年

      住宅室内装饰装修在正常使用条件下，最低保修期限为二年，有防水要求的房间和外墙面的防渗漏期为五年。

      3、交付标准样板间应与合同装修标准一致

      新建全装修住宅项目应按所售主力户型1:1要求建设交付标准样板间，交付标准样板间应与装修评估报告、全装修示范合同的装修标准一致，在公开展示的交付标准样板间中标注各大件的标准品牌，对于部分定制产品，需注明材质标准。非交付标准须在现场明示，并在合同中注明。

      样板房公示截止时间须至项目交付后三个月以上。

      （专家解读：马乐乐认为，现在很多项目由于营销节奏的原因，样板间总是做了改，改了拆，如今样板房要在交付之后三个月以上才能拆除，意味着样板间要原封不动的保留两到三年左右，这会造成开发商的成本增加，但对于购房者来说是个有利的保障。）

      4、更改装修标准要业主同意 交付前不得提高装修价格

      装修价格评估报告经公示后，开发企业不得擅自更改，项目交付之前必须按照核准的装修方案一次装修。如需更改装修设计标准，需征得购房业主同意。新房交付前不得采取二次装修等方式，提高装修价格。

      提醒开发商：做精装项目，严把质量关！

      1、不做好“四同步”将拿不到销许

      全装修交付的新建商品住房项目，全装修应随商品住房主体工程一道，同步设计、同步建设、同步监督、同步交付，实行对全装修工程的过程监督。未按要求做好四同步，以及全装修未办理质量监督的，不予价格备案，暂停核发预售许可证。

      2、不接受装修指导价的新盘，将拿不到销许

      全装修申请价格备案时，毛坯、装修分别备案。实行优质优价，对部分高端楼盘，应根据装修标准客观确定装修价格……对于不接受装修价格指导价格的新申报项目，将暂停核发预售许可证。

      3、备案价外另收额外费用 将1年内不准卖房

      强化装修价格执法，严格执行一价清政策，在毛坯备案价和装修指导价外，如存在收取其他费用的行为，如个性化装修、捆绑车位、家电、茶水费等，一经查实，物价部门根据价格管理相关规定进行查处，房产部门将暂停该楼盘销售，并在一年内暂停核发销许。

      （专家解读：“一价清”的说法已经有十多年了。之前河西中部某高端盘出现过额外加价做精装，但购房者也接受了。

      但现在的新政要求合同里必须包含装修价格，这就使得之前市场上出现的切割合同的现象将被堵住，对于开发商的影响会很大。）

      谁来负责监管？

      江北新区管委会、各区（园区）落实属地责任，对装饰装修建设及交付中出现的矛盾纠纷，及时进行协调处理，维护社会秩序的稳定。同时，新政要求相关主管部门接到群众的投诉举报应及时答复，并按照各自职能和有关规定做好处理工作。

      值得注意的是，本次新政针对的是发布之日起对新申领施工许可证的商品住房项目开始实施。也就是说，公寓、写字楼不在此新政范围；并且，此前领取过施工许可证的项目，也不用执行新政。

      （专家解读：马乐乐认为，新政出台后，对于精装修的评估审核事宜从政府物价局手里转移出去，也就是说，对房屋精装质量的把控责任也就被推给了第三方评估机构，以后被谴责的就是收了钱的评估机构了。）

      政策发布的初衷都是好的，接下来就要看执行起来会不会有什么缺陷。此外，虽说是政府部门负责监管、受理投诉，但并没有对具体的投诉途径进行公示，这是新政下的一个疏忽。

      “新政是个进步 但无法解决根本问题”

      总的来说，业内专家们对新出台的装修监管新政还是很认可的。

      南京资深地产评论员尹霄飞认为，这个新政出台的很及时，也是对南京乱象丛生的精装修问题做了梳理和经验总结。去年南京楼市发生多起由于装修质量或标准而引起的纠纷，精装也成了社会矛盾的一个爆发点，监管政策出台是势在必行。

      总体来看，这个新政对购房者无疑是个很好的消息，其中的条款绝大多是约束开发商的行为，一方面规定了精装打造的处理标准，另一方面对第三方评估机构有进入和推出的机制。同时更是确定了精装修价格的规范，不得随意涨价，由此杜绝了开发商通过精装变相涨价、南京房价过快增长的问题。

      那么，有了精装修的严格监管，会不会使得开发商做精装无利可图，导致精装项目越来越少？

      马乐乐认为，政府的监管不会构成杀伤力。要做高端项目，几乎都要精装修，有钱人是不太愿意去买毛坯房的，今后精装修盘只会越来越普及。政策出台是为了防止极端的群体性事件，对精装市场做基本的护航，未来的产品会更多元。

      同时，马乐乐认为，精装维权事件频发，仅靠监管新政是无法解决根本问题的，政府应当允许市场的自主选择，只要买房人认可项目的精装，项目应当有权利做精装，当然要求最后的交付标准要对得起市场。至于价格，应当由市场自发自主的选择，而不应该是人为监管扭曲。

      精装监管新政正当时！

      虽说目前市场仍然处在限价红线下，做精装的项目不多。但是精装房是大趋势，更是品质楼盘的一个标签。

      业内统计显示，2018年南京市场中在售的200多家住宅楼盘中，已经有半数以上是在销售“精装修房”。尤其是在河西、城东、南部新城等以居民改善购房为主力的板块，“精装盘”几乎达到了全板块覆盖，此外还有很多楼盘后期借助“换装”进行产品“提档升级”。

      未来，精装会越来越多。从2017年至今，全市已经出让了20多幅要求成品房交付的住宅地块，其中相当一部分地块既需要成品房交付，还需要做全装修。

      不仅如此，市场上高端精装的数量也在增加。有业内统计显示，从2016年至2018年，南京在售楼盘中，5000元/平以上的高档装修的占比逐年提升，价格2000-5000元/平方米的楼盘占比已经高达6成。

      精装项目虽多，但能“从善而终”的却寥寥。据南京晨报记者不完全统计发现，去年至今南京各大板块已经出现不下十几例因精装修交付缩水导致的消费者维权事件。新政推出后，南京未来对于商品房装修的审核把关也将更趋严格，楼盘通过“换精装”提高身价同样需要接受考验，水分过高、虚抬价格的“换精装”将很难顺利实现。

      事实上，2018年至今，包括成都、杭州、长沙、宁波、南昌等热点城市均已正式出台全装修住宅监管新政。而早在去年底南京也已传出精修监管新政酝酿草案的消息，今年初政策随即落地。但愿有了政策的护航，市场的偷工减料行为能得到遏制，购房者们能够真正享受到居住的舒适。