房地产行业负债率明显上调 房企融资难度已有所下降

　　房地产企业融资计划集中爆发。中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，截至1月24日，相关房地产企业公布的融资计划近60起，合计融资金额超过1500亿元，刷新近一年多来的融资月度新高。

　　自2016年四季度以来，为加大楼市调控力度，关闭定增、公司债收紧、海外发债受限，房地产企业融资收紧已成主旋律。但2018年下半年以来，前期任性负债集中迎来还款期，违约、借新还旧频现，房企发债“热情”再度高涨，甚至一周内就有超过二十家房企发债，更有房企一个月内发债三次。

　　131家房企负债7.89万亿元 2019年6.1万亿债务待还

　　去年下半年以来，房企频繁融资，主要是前期过度投资对资金需求有所上涨。国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元;2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

　　针对近期房企融资潮，诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示，2018年底很多企业债券到期，偿还压力大，因此近期房企融资力度加大，并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明，所得款项将用于“借新债还旧债”，预计2019年房企现金流会更加紧张。

　　Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。具体来看，万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元，增幅高达24.5%;绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%;保利地产负债总额从2017年底的5382亿元，增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%。

　　在连续几年大量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

　　融资环境现回暖迹象

　　张大伟表示，近半月来，与2018年四季度相比，房企融资难度已经有所下降，房企海外发债利率呈下行趋势。

　　以恒大为例，2018年11月前后，恒大分别发行票息为11%、13%、13.5%的美元债。而此次恒大发债公告披露，三期票据分别为增发2020年到期11亿美元、利率7.0%的优先票据，2021年到期8.75亿美元、利率6.25%的优先票据，2022年到期1.025亿美元、利率8.25%的优先票据。

　　周岳表示，2018年底房企海外发债规模和票面利率均呈上行趋势。2018年12月，海外房企债券发行规模出现回升，共发行86.96亿美元债券，相比2017年同期增长712.75%。但部分企业发行利率高企，甚至达到10%以上，例如花样年控股于2018年12月17日和18日分别发行票面利率为12%和15%的两单海外债券,利率远高于国内存量债15花样年的6.95%。

　　2018年房企融资迎来利率高峰。1月初当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，2018年12月，弘阳地产分别宣布发行2年期本金总额为1.8亿美元、2亿美元的优先票据，利率13.5%。

　　而进入1月后半月，房企融资利率明显下调。1月中国奥园发行年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。

　　有市场人士表示，2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%，今年1月份的发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。

　　行业负债率明显上调

　　尽管整体融资环境回暖，但也有部分企业的融资计划被叫停。1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元。

　　除此之外，俊发集团7.9亿资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

　　这些融资计划被暂停的原因，多是由于房企资金的风险。穆迪相关报告便指出，2019年预计一些B评级的小型开发商将比其他开发商面临更高的再融资风险。其中，穆迪已有两次评级下调行动。其将泰禾集团股份有限公司和绿景(中国)地产投资有限公司的公司家族评级从B2下调至B3。指出上述企业未来12-18个月再融资风险加剧。

　　房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%;*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%;香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

　　喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为被避免在规模战中落后而沦为被收购的对象，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。进入2019年，需要更加注意房企的资金链安全，防范融资风险。

　　(房掌柜整理自经济日报、经济参考报)