房企单月融资规模密度创新高 借新还旧应对债务高峰

　　不足1个月时间，数十家房企抛出了70多个融资方案，总计金额超过1635亿元，这种融资密度和规模在业内并不常见。据中原地产研究中心统计数据显示，这一单月融资规模是近一年以来的新高。

　　有业内分析师表示，不少房企将2019年判定为“调整年”，可能是楼市回暖前难熬的一年。因为市场调整期之外，房地产企业此前发布的公司债将集中在这一年进入还债期，目前能借到钱的房企，几乎都是优先拿新债去还旧债，剩下的则会充当一般运营资金。

　　开年密集发债

　　1月3日，中国奥园按票面价增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据，率先打开2019年亚洲美元债券市场；1月15日，再次按票面价成功发行5亿美元2022年到期8.5%优先票据。两笔融资拟将所得款项用于公司现有境外债务再融资及一般运营资金。

　　1月初，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%。

　　1月25日，远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%。公告称，此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。远洋集团表示，5.25%的票面利率，实现了自去年12月份以来中资非金融企业境外债券的最低发行成本；充分表达出国际资本市场和投资者对远洋集团信用水平和发展能力的高度认可。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年，大部分企业都在关注经营风险，对资金的渴求非常强烈。不过，去年12月份以来，房企融资难度相对有所降低，再次出现了资金成本在5%上下的现象，包括有些大房企发行大规模企业债也获得批准。整体看，房企看准窗口期，多数都抛出了融资预案。

　　国金证券研究所分析师周岳表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。另有业内人士称，2019年将延续这一情况。

　　张大伟也指出，开发商现在更关注资金安全，为了应对马上到来的还债高峰期，部分房企甚至不惜进行短期融资和高息海外债融资。市场上已经出现因债务逾期造成经营风险的上市企业，甚至股价一路下跌。目前来看，能借到钱的房企都是拥有较好资信的企业。

　　中小房企生存压力大

　　目前来看，想在资本市场获得融资，企业的资信异常重要。从1月份房企的融资动作来看，尽管有些房企顺利拿到资金，但也有部分房企的融资案被中止或者被终止。比如，1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元；俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

　　上述业内分析师表示，对于一家上市房企来说，若多频次密集发债，且财务盘面负债率过高，评级机构则会下调评级，这意味房企将更难在资本市场获得资金，尤其对中小开发商来说，这将是致命打击。

　　在与某房企一次沟通中获悉，提升杠杆率运营，对房企来说就是“饮鸩止渴”，不提升杠杆率可能导致资金链断裂，借到更多债也不意味着能找到更好的转型方向或者商业模式，若踩不准调控节奏，战略布局错位，依然有很大的经营风险。

　　鉴于此，该人士认为，尤其对2016年前后拿高价地的中小房企来说，2019年的生存将变得更为艰难，若某个高价地项目无法快速周转，将可能直接导致开发商必须割肉转让才能生存。届时，这些中小房企一旦出现债务违约迹象，不但股价大跌，市值大幅缩水，也会沦为大型房企规模战的被收购对象，甚至会被踢出这个市场，导致行业收并购案频发。

　　当2019年进入还债高峰期时，市场上将产生大量收并购机会，有资金储备的房企将能够购得性价比高的土地或者项目。

　　此外，即使是那些资产负债率超过80%红线的大型房企，一样会面临资金困境，金融机构对其财务安全值也将预警，这些企业要想拿到融资，付出的资金成本将进一步提升，对未来利润和资金链安全都将产生重要影响。

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　　2019年以来，房地产企业密集发布融资计划，拟融资总规模超过1600亿元，不少企业拟融资额度超过100亿元。从融资用途看，偿还到期债务是主要因素。利率方面，境内融资成本明显低于境外融资成本。不少房企境内融资利率不足4%，部分企业境外融资成本高达15%。值得注意的是，由于提交材料不符合要求或本身资质等问题，部分企业融资计划被叫停。

　　规模逾1600亿元

　　中原地产研究中心统计数据显示，2019年以来，房地产企业融资计划呈现井喷态势。截至1月28日，公告融资计划的房地产企业近70家，募集总金额超过1600亿元，刷新近20个月房企月度融资新高。部分房企融资额度较高，不少企业拟融资额度超过100亿元。

　　偿还到期债务是上述房企密集发布融资计划的主要原因。以葛洲坝为例，上交所信息平台显示，中国葛洲坝集团申请公开发行2019年可续期公司债券已获受理，本次可续期公司债券总发行规模为50亿元，首期发行规模为30亿元。募集说明书显示，本次债券募集资金拟将45亿元用于偿还到期债务，5亿元用于补充流动资金。

　　利率方面，境内融资成本明显低于境外融资成本，不少房企融资利率仅为4%左右。以越秀金控为例，公司日前公告，已发行完成2019年度第一期和第二期超短期融资券，实际发行总额分别为6亿元，期限均为270天，票面利率分别为3.6%和3.58%。金隅集团则对外披露，20亿元公司债券已于1月22日上市，最高利率4.07%。

　　境外融资方面，从已公布融资计划看，利率普遍超过8%。富力地产日前公告，拟发行2022年到期之3亿美元优先票据，年息率9.125%，拟将所得净额主要用于离岸再融资。少数企业的利率超过10%。以明发集团为例，公司完成发行的2亿美元债券利率高达15%。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，2019年房地产市场预计进入调整期。这种情况下，房企更关注资金链安全，越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对未来还债高峰期。整体来看，房企融资难度和融资成本有所降低。从房企近期公布的融资计划看，多家公司的企业债融资利率不足4%，且融资额度较大，可以有效缓解企业资金压力。由于境内融资难度整体较高，海外融资作为一种有效补充，虽然成本较高依然被越来越多的企业所依赖。

　　张大伟强调，监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度较大。此外，不少房企拿地加速推动融资需求增加。

　　部分融资计划被叫停

　　部分企业融资计划被叫停，有的房企多项融资计划接连被叫停。

　　以合景泰富为例，1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态。该笔ABS拟发行金额为200亿元。上交所1月15日公告显示，中止合景泰富申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”。

　　Wind数据显示，俊发集团7.9亿资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请近期被上交所终止。融创房地产集团有限公司申请公开发行2018年公司债券状态日前同样变更为终止。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，上述房企融资被叫停的原因可能有几种，第一，提交的材料不符合交易所要求，需要补充提交。再次提交材料，短期重新恢复正常融资流程的可能性较大。第二，今年以来，房企融资计划呈井喷态势，但融资资质审核要求未放松。融资计划用途不清晰、企业盈利不乐观都可能被叫停。

（房掌柜整理自证券日报、中国证券报）