新房

筛选
当前位置:太原房地产网  > 楼市聚焦 > 太原楼市
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

集体土地建租赁房再获政策加持 未来试点或增至50城

来源:房掌柜  整理 太原房掌柜  2019-01-30 14:21:13
[摘要]在2018年底召开的住建部会议上,就提出要补齐租赁住房短板、增加租赁供应量的要求

  集体土地建设租赁住房再获政策加持。1月29日,国家发改委等10部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》,明确将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源,将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

  昨日,中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示,将集体土地用于建设租赁住房,这既是“房住不炒”的要求,又是提高乡村居民收入的重要手段。另外,集体土地相对成本较低,有利于降低租赁住房的建设成本,进而降低租房成本。

  值得关注的是,在2018年底召开的住建部会议上,就提出要补齐租赁住房短板、增加租赁供应量的要求,并明确会继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。稍早前,自然资源部发布消息称,原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体土地建设租赁住房试点实施方案,至此,集体土地建设租房试点增至18城。

  58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示,当前,租赁住房建设来源更多聚焦在集体土地的原因主要出于以下几个方面:一是可以在增加租赁住房的供应量基础上,盘活集体土地;二是可以快速增租赁房源的有效供给;目前从租赁房源的供给端来看,单依靠土地出让的方式,很难使得房源增长速度和覆盖面提升完全满足市场需求,集体土地进入租赁市场可以很好地填补供应空挡;三是集体用地大量进入租赁市场,将推动投资性购房预期大幅降温。在需求端“去投资”可以促进土价稳定、房价稳定以及未来预期稳定。

  “总体来看,集体土地建设租赁房源对于高效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给,加速住房租赁市场有序发展具有重要作用,同时也兼顾了社会公平,保障了农民合法收入。”张波如是说。

  其实对于集体用地建设租赁住房,外界始终疑惑,此举是否会造成新的小产权房问题?

  对此,张波认为,虽然小产权房和集体土地建设租赁房从表面上看,都表现在农村集体土地上建设的房屋,差别似乎只是一个出售、一个出租,但其实两者本质完全不同。小产权房并未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,因此不受法律保护,而试点城市集体土地上的租赁房则是有政策支持,并受相关法规保护。通过试点方式在集体土地上建租赁房,其实是保障了开发集体土地有法可依,杜绝出现“以租代售”、“小产权房”等潜在问题。

  当前,随着第一批13个城市和第二批5个城市相继获批利用集体土地建设租赁住房试点,上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从人口净流入规模较大、房价过快上涨以及住房租赁市场发展相对不发达这三个角度进行综合考虑的话,预计未来试点城市数量有望增至50个。

相关新闻

  近期关于地方房地产调控政策可能松绑的新闻满天飞,相对于地方市场的微调,一个重量级的变化悄然出现。

  12月28日,中国证券报记者从北京市规划和自然资源委获悉,北京市近日有7个共有产权房地块入市。

  引人关注的是,其中有3个地块是大兴区瀛海镇3宗集体建设用地,这是北京市首次将集体建设用地纳入到共有产权住房的供地中。

  分析人士指出,本次集体土地参与共有产权房供地,对于将来北京共有产权房的供应方式都是一个探索和变化。

  此外,由于减去了土地征收等环节,起始楼面地价明显低于周边国有土地,这意味着开发商在同等销售价格外有了更大的利润空间,有助于吸引更多更好的开发商加入到共有产权住房的开发和建设之中,有望实现多方共赢。

  位置较佳

  地图显示,上文所述3个地块位于南五环外靠近亦庄开发区边界,距离地铁8号线即将开通的瀛海站直线距离1公里左右,交通便利。

  3个地块总建筑规模达34万多平方米,预计一共可以提供约4000套共有产权房。3个项目的销售均价都是29000元/平方米(含全装修)。部分项目还配套了幼儿园、机构养老以及残疾人托养所。

  本次集体土地入市是以往政策试点的延伸和突破。2015年2月,北京市大兴区等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。大兴区是北京唯一的改革试点区。

  12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法修正案草案中,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,即此类土地入市“不必国有”。城市房地产管理法修正草案也做出相应调整,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

  不过以往的集体经营性建设用地入市,目前明确规定只能用于产业用地,为何本次大兴3地块最终成为共有产权住房用地?

  房产公号“京房字”分析认为,去年发布的北京新总规对于职住平衡有了更细致的要求,大兴这类平原多点地区,职住用地比应该是1比2,即1万平米的产业用地,要配2万平米的住宅用地。但大兴区尤其是亦庄,是产业比较集中的区域,目前的职住用地比倒挂,居住用地明显不足。利用集体建设用地建设住宅,不但可以探索集体建设用地入市的试点改革,而且还可以缓解目前倒挂的职住用地比。此外,共有产权住房完全是为了满足刚需,且购买与份额转让中受到严格限制。

  据了解,由于集体土地入市少了征地和补偿环节,土地起始楼面价格明显降低,这三块地块起始楼面价格约为1.5万元/平方米,而临近区域国有用地为1.9万元/平方米。在售价接近的情况下,集体土地建设共有产权住房的利润空间更高,有助于激发地产商积极性。

  企业用地也入场

  值得注意的是,本次7块共有产权土地中,有两块来自于企业用地,意义同样重大。

  北京利用企业自有用地入市建设自住房之前有先例,利用共有产权在2017年末也有两宗成交,地块位于怀柔与大兴,是首次出现企业利用自有用地向社会提供共有产权房建设项目的尝试。

  本次,海淀区位置非常好的区域出现了企业利用自有用地向社会提供共有产权房。西三旗建材城和安宁庄附近二手房均价均在6万元/平方米。

  行业人士指出,从土地供应主体看,企业自有土地利用招标形式出让,有利于扩大共有产权房供应,增加房源。相比过去的国有土地招拍挂,增加企业自有土地上市,有利于盘活闲置土地,快速形成共有产权房的供应。从区域位置看,这两宗地可以说是北京供应共有产权来位置最好的共有产权房。

  影响巨大

  中原地产首席分析师张大伟表示,首先,这些土地属性没有变化,所有权依然是集体土地。其次,对北京市场供应量将有明显增加,北京楼市2018年彻底进入供应井喷时代,共有产权、限竞房大量供应,整体缓解了刚需市场供需结构。共有产权房售价远低于商品房总价。

  张大伟同时指出,这一政策如果全面试点,将会带来大量的土地供应。但需要明确的是土地使用年限,以及使用年期到期后如何续期。另外,对于北京来说,这一类型的共有产权房,到底如何计算购房者的产权比例,不能按照周边商品房定价对比确认份额,所以后续肯定还有更多的配套政策。但这个政策的变化,可以说是集体土地使用的重大探索,意义非常大。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则强调,类似共有产权住房和小产权住房区别明显。首先,用地性质是合法和不合法之分,集体建设用地入市是政策的新动向,合法合规合情合理,而小产权房的用地是各地私自建造。其次,集体建设用地入市是有很严格的用地规划,目前是试点阶段,而小产权住房的用地可能涉及到经营用地、宅基地和耕地,本身用地来源比较复杂。

(房掌柜整理自证券日报、中国证券报)

分享到:
责任编辑:简艳霖

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

新闻推荐

  1. 1房地产收并购明显增多 百亿房企数量同比少了近一半
  2. 2多家房企半月内发短债拟募资44亿元 资金压力依然严峻
  3. 3特殊机会投资风口已来? 远洋资本再设6亿美元私募基金
  4. 4金地2021年利润总额下降21% 归母净利润94.6亿元
  5. 5加速风险出清 多家银行抛出房地产并购融资计划
  6. 6大悦城获100亿并购贷额度 并购资金“拿来易、用出难”?
  7. 7绿地控股选举张玉良为第十届董事长
  8. 8标普称116家房企今年国内债券到期金额约2300亿元
  9. 91月65城新房线上均价微跌 二手房挂牌均价微涨
  10. 10终究成了“小碧桂园”? 中梁把上市途中的物业公司卖了

楼盘推荐

视频推荐