其实,进入2019年,“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。据记者统计,目前已有福建、河南、杭州、宁波等地表示,将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案。此外,长沙等地也均开展“一城一策”试点。
1月24日,长沙市住建局表示,今年市住建局开展“一城一策”试点,努力让刚需人群有房可住、买得起房。
此外,据大河网消息,河南省十三届人大二次会议17日召开记者会,省住建厅副厅长张达称,2019年,将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制,坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”。由此来看,地方房地产调控的主动性、针对性正在增加。
严跃进认为,近期多城市出台“一城一策”的房地产调控政策,本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过在当前房地产市场下行的情况下,会有更多的新意。短期内各地政府不会强调政策放松,而会继续强调“一城一策”的导向;在具体执行过程中,往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象,所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。
此外,他表示,现在强调“一城一策”,含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控的责任。
实际上,“房住不炒”一直是房地产市场坚定不移的方向。在2018年底召开的中央经济工作会上,再次明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。
■ 解读
如何看待去年楼市严调控?
据悉,本轮房地产调控起源于2016年下半年,为了稳定房地产市场,全国各地纷纷出台限购、限售、限贷等一系列调控措施,调控力度大、覆盖范围广。
经过两年多的调控,全国房地产市场有所降温。国家统计局发布的数据显示,2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,累计增长9.5%,增速较此前有所下降。其中住宅投资达85192亿元,累计增长13.4%,比1-11月份的增速回落0.2个百分点。
此外,我国在2018年1-9月、1-10月以及1-11月商品房销售额累计增速已连续下降,从商品房销售面积来看,已连续四个月的累计增速有所下滑,2018年1-12月份,商品房销售面积为171654万平方米,累计增长1.3%。
房地产调控最严时期已过去?
中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示,2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度。从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。
房地产市场从过去十几年的调控历史看,最核心的房地产政策是信贷政策,针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度。只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。
当然,最近多个城市的微调对市场也释放了一定的宽松信号。但同时住建部与中央经济工作会议依然强调了房住不炒。整体看,2019年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。
2019年楼市走向如何?
事实上,全国各线城市针对自身市场特点,普遍开始推行因城施策。克而瑞地产研究院的统计数据显示,在此背景下,市场分化更加严重,一线城市成交下滑;重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛,成交依然处于高位;但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”,成交量大幅下调;广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松,但受购买力所限,加之棚改货币化安置政策的收紧,在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
2018年底,随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松,新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。以一线城市深圳为例,2018年11月该市供应量高达131万平方米,创下近十年来新高。克而瑞地产研究院的数据显示,总的来看,全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%,各能级城市供应全线上涨,一线涨幅最甚高达48%,二、三四线涨幅均在20%左右。
“全国房地产市场在2018年下半年转冷,项目去化率明显下调,而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减,调控放松预期被进一步强化。”克而瑞地产相关分析人士预测,首先,未来一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相当一部分没有入市,2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度,且土地价格也相对降低,可上市供应房源势必会显著增加,加之限价政策也逐渐相对宽松,房企也会加快推盘入市。
其次,二线城市供给量整体小幅增长。其中,郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足,这些城市对省内人群存较大吸引力,购房需求相对充裕,房企也会适时增加住房供应,预计2019年供给量显著增加。
此外,三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软,购房者观望情绪渐起,去化率已经明显下调,房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼,已明显加快开工和推盘,甚至不惜以价换量。另一方面,过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市,这些也都将在2019年形成供应,使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。克而瑞方面预测,“虽然预期政策放松,但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍,大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期,不同城市间表现分化。”
(房掌柜整理自新华社、新京报)
2022-02-15 09:52
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