北京楼市“317新政”实施满两年 二手房市场回归理性

      距离2017年3月17日北京出台的楼市调整政策（简称“317新政”）已满两年，从效果上看，不仅成交量大幅锐减，房价也出现明显回调。

      “从2017年以来的数据看，北京房地产市场整体处于低迷期。”昨日，中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，究其原因，除了密集发布楼市调控政策外，北京房地产市场还主要受到共有产权房以及住房租赁政策等因素影响。

      “317新政”出台两年来，北京新房成交约50843套，比新政出台前两年的（2015年3月18日至2017年3月17日，下同）92281套，下降约45%；二手房成交不足28万套，而新政出台前两年累计交易约48万套。再从房价表现上看，2019年2月份北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月份的高点仍下跌11.3%；此外，与“317新政”前业主频繁上调报价不同的是，“317新政”实施后，业主报价趋于理性，成交周期开始变长。

      “317新政”包括二套房最低首付比例提高至六成、最高贷款年限由30年降至25年，同时对企业购房实施限售，期限为三年。

      昨日，58安居客房产研究院资深分析师李震在接受记者采访时表示，“317新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加交易成本，剑指炒房。通过两年的限购、限价等政策，目前市场和购房者预期均已逐渐回归理性。整体上看，投资投机需求被遏制，“恐慌性追涨”情绪明显消退。

       “从今年政府工作报告可以看出，稳地价、稳房价、稳预期仍是今年房地产市场的工作重点。”李震预计，今年北京楼市大概率维持现状，但成交量在短期内或会有小幅回升。

       在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，在严厉的楼市调控政策下，北京房地产市场成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅也超过10%。从近两年的房地产市场调控表明，新房供给增多可缓解市场紧张情绪。此外，影响房地产市场短期的决定因素主要还是信贷政策。预计未来“认房认贷”政策或继续保持。

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      被称为“史上最严调控”的“3·17”新政已经执行两年。

      从中介机构近日披露的内部成交情况来看，过去两年，北京二手房市场在成交量和成交价格上都出现了明显下降。数据显示，新政出台第二年，北京全市二手住宅网签量比政策实施前下降40%。在这背后，成交周期拉长、看房次数增多、中小户型成交比重增加，都不断释放出市场降温的信号。

      降温 市场量价齐跌

      “什么时候‘上车’？”在京城二手房市场，“上车”的另一层含义就是买房交易。对于这个问题，从2016年年底开始看房的市民张杰已经被问了百八十次。但几乎每次，他都回答：“再等等，再等等。”

      等就是观望。2017年3月，北京二手房市场温度升至最高点。很多人还记得两年以前即使朋友聚会，都免不了谈“买房”“换房”“房价”的话题。“3·17”新政实施后，成交量迅速下降，最低时月成交量甚至不足万套。

      来自我爱我家集团市场研究院的数据显示，以“3·17”新政为临界点，前一年，北京全市二手住宅共网签254916套；新政出台后的一年里，北京全市二手住宅共网签121946套，二手房网签量降幅达52.2%；新政出台第二年里，北京全市二手住宅共网签152699套，同比回升25.4%，但仍比政策实施前下降40%。

      谨慎 购房人不再跟风“抢房”

      “3·17”新政后，购房人开启了漫长的“观望模式”。这样一来，无论是新房、还是二手房市场，购房人不再跟风“抢房”，有了更多的选择。

      在业内人士认为，这是市场回归理性的表现。据我爱我家集团市场研究院统计，在“3·17”新政前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次数为8.31次，新政后一年则为13.87次，在新政后两年小幅下降至11.88次，这说明房源从挂出到卖出，经过了更多人看房。

      此外，“3·17”新政前一年，北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数为2.88次，新政后一年上升至4.86次，新政第二年进一步上升至5.82次，客户的看房次数进一步增加，购房决策明显更加谨慎。

      “楼市严控两年来，市场各项指标已达到调控预期，目前价格稳定，成交量逐步回升，但需求端仍处于观望状态，客户看房次数增多，市场仍处微冷状态。”我爱我家研究院方面称，后续可能会有一些政策微调，但对房价的严控目标应该不会发生变化。

      刚需 换房自住为主要需求

      “自新政调控后，北京二手房市场成交明显下降，后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。”链家方面披露的数据显示，2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。如此看来，在政策严厉、市场低温的情况下，二手房市场交易主要由自住需求支撑。

      同时，“3·17”新政的认房认贷政策也使得卖一买一的换房需求首付比例大增，换房难度增加，而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此，调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看，400万元总价的房源成交占比在调控后明显提升。

      贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，从历次调控后，市场回温均是刚需入场；换房也是市场交易主力。“换房需求是北京二手房市场上的主要需求，占比超60%，并且其杠杆风险低，可以适度满足换房需求，适当降低其房贷成本。”

      除此之外，新房供给增多也缓解了市场紧张情绪。许小乐说，2018年北京新房供应量明显增多，对二手房形成了一定分流。更重要的是，新政调控也给市场带来启示——买房不是稳赚不赔。“此次调控后，均价持续下跌，投资者资产价值下降，尤其是在调控前追涨买入的投资者，在之后卖出时出现亏损。所以，投资房产还需谨慎，要有抵御风险的能力，量力而行。”

      （来源：证券日报、北京日报）