江瀚：雅居乐新发6亿美元永久资本证券 未来怎么看？

　　2018年年初，雅居乐的物业部分雅生活成功在香港上市，截至2018年，雅生活的营业额为人民币 33.767亿元，同比增加91.8%。毛利为人民币12.899亿元，可以说已经成为雅居乐利润的又一重要增长点。

　　与此同时，雅居乐环保领域也有所建树，雅居乐环保旗下的项目总数已达40多个，拥有超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容，位居行业前列。2018年实现营业额同比增长200%，经营利润增长685%。

　　此外，雅居乐对多元化的投资是典型的量入为出。

　　在2018年业绩发布会上，雅居乐表示2019年计划投入500个亿，其中400个亿在地产领域，100个亿在非地产行业，而之所以确定了这个投资总额，是因为500亿大约会占到雅居乐当年销售额比例的40%-50%。

　　正是因为采取了稳健的投资策略，雅居乐的负债近年来虽有所提高，但是资金链压力并不大。

　　我们仔细研究雅居乐的负债情况就可以发现，雅居乐2019年的到期债务为353亿元，其中境外债务74亿元。而2018年底的现金流储备为451亿元，即使不进行任何融资，本年内到期债务覆盖率也达到了128%。

　　再加上本身雅居乐的授信额度就有600亿未用，所以，资金链方面不存在大的压力。

　　其二，海南对雅居乐来说到底有没有问题?

　　随着海南限购政策的出台，基本上所有媒体和机构在分析雅居乐时，都会提到海南，仿佛海南已经成为雅居乐发展的一个隐忧。

　　2018年4月海南实行全域限购，从某种意义上来说，这种全域限购对于大部分聚焦海南的房地产企业来说不啻于一次黑天鹅事件。

　　但是，海南省是中国改革开放重要的经济特区，是中国对外开放的重要窗口，更是一带一路战略重要的桥头堡;而且，全中国13亿人就这一个热带海岛，从这个角度来看，从中长期来说，房地产企业在海南持有土地，只要持有成本不高，并不算什么大问题。

　　10年前，雅居乐拿地的成本是200多块钱一平米，10年来，已经销售了1000个亿，土地持有成本极低。因此，对于海南限购造成的影响，雅居乐曾经表示，海南限购有利于建立和完善海南房地产的长效机制，更有利于新时代下海南经济的健康持续发展，从长期来看，对于雅居乐这种有志于持续深耕海南的企业来说是利好。

　　此外，根据公开数据显示，雅居乐的土地储备权益总建筑面积共计3623万平方米，其中位于粤港澳大湾区的土地储备总建筑面积达987万平方米，占比27%，其次是经济发达的华东区域，占比18.2%。18年，同样主打旅游地产概念的雅居乐云南区域在海南限购的情况下，预售金额超过了50亿元，同比增长了一倍还多。

　　因此，海南的限购虽然短期对雅居乐在销售数据上有所影响，但是，雅居乐毕竟是一家全国布局的房企，一地的限购是可控的，这也就是为什么虽然海南限购，雅居乐2018年还是突破了千亿的销售额。

　　从对上述两个问题的分析我们就能发现，雅居乐的发展其实是处于一个较为稳健的状态。行稳才能致远，在"房住不炒"的大背景下，一个发展稳健的房地产企业可能远比激进的房企更有未来。

（来源：江瀚视野观察 作者：上游财经专家顾问 财经专栏作家、评论员 江瀚）