楼市去化压力普遍增加 “房住不炒”仍是调控主基调

　　2019年5月，全国住宅市场成交整体平淡，传统的“红五月”行情并未出现。即使在五一黄金周期间，更多人还是选择拜访亲友、外出旅游等，而非看房、购房。业内分析认为，2019年3月份以来房地产市场出现的短暂“小阳春”并未持续，5月份销售市场整体低迷，多数城市项目案场实际到访量不尽人意，成交量大幅回落。

　　“红五月”热销行情不再

　　近日，记者在河北环京地区走访发现，2019开年以来“北三县”楼市销售价格有所上涨，前来看房的人数明显增加。不过，截至5月份，受到严格限购政策影响，销售数量基本处于休眠状态，房地产去库存压力凸显。

　　“已经快2年没这么多人来看房了。”位于燕郊首尔甜城售楼处的一位置业顾问说。两年前，环北京的廊坊等城市出台限购政策，当地房价迅速“腰斩”，成交量也陷入冰点。

　　2018年四季度起，“北三县”利好不断。尤其是地铁线路的直接利好，沿线公寓的销售价格较2018年底上涨了2000元。不过，楼市并未摆脱有价无市的尴尬局面。上述置业顾问表示，“2019年以来，尽管访客带看数量有所增加，但是成交量仍然处于低谷，不少中介公司已经倒闭。”

　　不仅仅是环北京地区，克而瑞研究中心的统计数据显示，5月份以来，各线城市房地产市场普遍低迷。以五一黄金周的成交数据为例，受监测的40个重点城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市以-68%同比跌幅居首。

　　具体来看，4个一线城市成交量同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京低至1.2万平方米，同比下降75%。深圳市场回暖，成交量同比增长41%。11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。

　　25个三四线城市成交量同比下降43%，各城市市场显著分化。其中，惠州、温州、湖州市场热度明显不及去年同期，成交量同比均腰斩。五一假期扬州、韶关楼市异常冷清，成交量均不足1万平方米，同比跌幅超-90%。

　　楼市去化压力普遍增加

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京楼市库存已经达到7.13万套，创下近8年来新高。事实上，北京楼市在近一年的时间中库存上涨近2万套，上涨幅度高达42%，尤其是2018年下半年再次出现了明显的供应井喷现象。

　　“在过去3年，北京累计出让了95宗商品房住宅地块(限竞房92宗)，合计规划的商品房建筑面积达到了851万平方米。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资规模。不过，截至目前销售规模仅有500亿。”

　　“一方面，北京市场过去2年土地供应规模逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。另一方面，供应扎堆现象明显，购房者仍然全面观望，这使得供大于求局面不断加剧。”张大伟表示。

　　距离北京最近的河北“北三县”同样面临去化压力。2019年3月以来，廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。

　　业内人士指出，这几乎“堵死”了企图先交房款再补社保的购房群体，开发商、中介售楼压力进一步增大。廊坊市住房和城乡建设局数据显示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面积从1761万平方米降至746万平方米、381万平方米，其中住宅成交面积从1603万平方米降至638万平方米、277万平方米，呈断崖式暴跌态势。大厂回族自治县与通州区隔河相望。经过严格限购等政策调控，2018年新建商品房成交344套、3.9万平方米，同比下降95%，其中住宅159套、1.52万平方米，同比下降98%。

　　根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据，截至2019年3月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，同比增长3.0%。观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。

　　“预计二季度库存依然会有攀升的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，2019年3月，受监测的100个城市中，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。

　　对比各线城市库存数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势。尤其是，近5个月来三四线城市的库存一直在明显攀升。严跃进指出，“三四线楼市已经步入明显降温通道，进而使得库存去化压力重新增加。”

　　“房住不炒”仍是调控主基调

　　近期，中国房地产市场上的政策信号明显增多。4月19日，中央政治局会议时隔半年多再提“房子是用来住的，不是用来炒的”。住房和城乡建设部连续两个月对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警，其中包括佛山、苏州、大连等10个城市。自然资源部则表示，对商品住房库存消化周期长的城市暂停供应住宅用地。银保监会近期也透露，将对八大领域乱象进行整治，其中，严控各路资金违规流入房地产是整治重点之一。

　　相关部门还出面对现有政策进行解释，重申“房住不炒”的主基调。国家发改委此前明确，推动大中小城市放开放宽落户限制并非放松房地产调控。不管户籍制度怎么改，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位必须坚持、不能动摇。中国央行官员近期也表示，中国房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。

　　在“房住不炒”的框架下，官方密集发布“稳楼市”信号，创下近月来高峰。据中原地产研究中心统计，最近包括住建部、银保监会等部门以及苏州、杭州、济南等地方发布针对房地产的相关政策近10次，其中大部分政策针对近期的局部楼市升温苗头，收紧调控“缰绳”，遏制“炒房”。

　　严控资金流入房地产业

　　釜底抽薪地遏制“炒房”现象，必须严控资金流入房地产业。中国人民银行调查统计司原司长盛松成指出，房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强，而且近年来这一趋势不断增加。从投入产出表可以计算出，金融业始终位居房地产业直接消耗系数排名的首位，而且这一系数持续上升。

　　资金量的多寡对楼市冷热有直接影响。今年以来，部分地区楼市成交回暖，房价回升的“小阳春”背后是住房市场融资环境的改善。社科院财经战略研究院发布的一份报告显示，一季度中国资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平，这是“小阳春”出现的原因之一。

　　严控资金流入房地产业成为官方的调控重点之一。此前中国央行官员表示，从2016年以来，央行牵头金融部门积极配合做好房地产调控工作，加强房地产金融宏观审慎管理，抑制流动性过度流向房地产。银保监会严控资金违规流入房地产的整治行动也印证了这一点。

　　中山证券首席经济学家李湛指出，防止资金过度涌向房地产进而对实体经济尤其是高端产业部门造成过度挤压，对中国经济的转型有利。

　　(来源：经济参考报、中国新闻网)