榜单 | 25城普宅房价5年内首降 投资买房仍不划算

　　2019上半年的楼市，在251次调控之后划上句点。与2018上半年相比，调控次数同比上涨31%，相当于每个工作日发布约2.2次调控。“房住不炒”的定位被反复重申，“大稳小乱”成楼市新常态，“因城施策”进一步细化为“一城一策”甚至“一城多策”。

　　近日，云房数据联合和讯房产，发布《2019上半年中国房地产投资回报率调查报告》。报告以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据，提供精准、有预测性的系列投资分析。本期推出的是《25城普宅投资回报率排行榜》。

　　普宅房价5年内首降

　　投资买房仍不划算

　　投资回报率系列指标的决定因素是价格和租金。价格越低，租金越高，投资回报率越高。在过去的八年里，全国普宅的价格和租金均走出了稳步上扬的曲线。其中，房价在2014年底至2017年快速增长，2018年后趋于平稳，2019上半年首次出现下降。由于租金上涨幅度不敌房价，故投资回报率近几年整体呈下降趋势，今年略有反弹。

　　从近五年的数据来看，投资买房用于租赁，实在是笔不太划算的买卖。五年来，静态租赁回报率在2%-3%之间徘徊，长期租赁回报率腰斩过半，从2014年的7.4%降至3.5%。

　　理论上讲，租赁回报率应该高于国债收益率(3.3%)2-3个百分点，当前的静态、长期租赁回报率均明显低于这一水平，说明住房价格虚高，不适合投资。

　　5年租赁后转售回报率在2017年下半年触底反弹，目前攀升至6.3%，但仍低于房地产信托平均年收益率(8.33%)。如果想现在入手房产5年后卖出，也需慎重考虑。

　　静态、长租回报率低

　　转售收益好过囤房

　　在2018年年底的住建部工作会议上，“稳地价、稳房价、稳预期”被确定为2019年房地产市场的主基调。从上半年楼市表现来看，这一主基调得到了有效的贯彻。展望2019下半年，楼市仍是“稳”字当头，市场会整体稳定、局部调整。

　　从整体走势来看，2019上半年普宅价格为21334元/平米，近5年首次下跌，环比下降0.2个百分点;租金均价413.87元/m²/月，与2018年下半年基本持平。房价和租金的走势，在不断趋近。

　　走势趋近的结果，是2019上半年的静态和长期租赁回报率在趋稳的同时出现小幅上升，分别达到2.1%和3.5%的水平。但静态租赁回报率未能跑赢三个月定存利率(2.35%)，长期租赁回报率未能跑赢三年定存利率(4.00%)，租赁投资回报率仍处在较低水平。