2016年成都写字楼存量220万平米 商铺租金水平下调

　　1月5日，全球领先的房地产服务上市公司高力国际发布了成都物业市场2016年回顾及2017年展望，报告指出成都写字楼物业市场供过于求现象显著，虽需求回暖但空置率仍高企;成都商铺物业市场保持活跃，新增供应的写字楼租金低于平均水平及若干业主提供的租金优惠拉低了全市平均租金。

　　写字楼供过于求 租金下调

　　2016年，成都写字楼物业市场供过于求现象显著。虽然需求回暖且空置率有所下降，但截至年末全市空置率仍接近38%。市场失衡导致租金持续调整，平均租金较2015年下跌12%。若干投资者将此视为收购资产之机遇，四宗整售交易于年内公布。

　　去年共有两栋优质写字楼(合计办公建筑面积约为17.5万平方米)竣工：四川航空广场以及东方希望天祥A栋。由于施工因素或租赁策略调整，三栋优质写字楼推迟至2017年交付。因此，截至2016年末，市场总存量增至220万平方米。

　　继2015年市场形势低迷之后，2016年需求有所回暖，净吸纳量约为22万平方米。新增需求主要得益于某些区政府的优惠政策，其鼓励金融、贸易、科技、专业服务等行业的内资公司签署新租约或延长现有合同。尽管平均空置率相较2015年下降5.5个百分点，但截至年末仍达37.7%。成熟子市场与新兴子市场供过于求程度相若，空置率范围由38%(中央商务区)至42%(大源)。

　　中央商务区、东大街以及人民南路租金较2015年下降11%至16%。总体而言，全市租金水平同比下降12%至人民币90元每月每平方米。值得关注的是，单一业权与分散业权项目的租金表现分化突显。某些分散业权项目内，小业主之间存在一定程度的竞争。而单一业权写字楼内，众多租户所看重的管理标准普遍更为专业。

　　写字楼投资活跃

　　拥有良好的交通通达性及配套设施的高品质项目对机构投资者具备吸引力，尤以租金基础较低且具有增值潜力的新兴市场为甚。年内高新区的四宗交易完成即系佐证。平安人寿保险及华夏人寿保险分别于3月份和6月份从银泰集团购入银泰中心T3(80,000平方米)与T2(81,000平方米)，价格均未予披露。11月份，成都嘉煜投资有限公司以未披露价格卖出在建中的中铁信托大厦T2。12月份，深圳皇庭不动产以人民币8.35亿元从泰然集团购入在建项目环球时代广场其中一栋写字楼(52,900平方米)。

　　高力国际西南区办公楼服务部董事邱莉玲说，短期内现有可租赁空间及新增供应体量较大，成都市场仍将有利于租户方。2017年，七个甲级写字楼项目计划入市，建筑面积合计逾50万平方米。其中，四个新增项目将位于金融城市场，两个将位于东大街，一个将坐落于大源。因此，租金调整以及免租期等更多激励举措预计将于2017年得以延续。写字楼投资市场仍将吸引对城市长期发展规划具备信心，并借此机会进入成都市场的投资者。

　　商铺租金水平下调

　　受源自餐饮及儿童业态的持续需求所支撑，成都商铺物业市场保持活跃。尽管新项目入市整体空置率仍下跌，但租金优惠拉低了全市平均租金。

　　成都商铺物业市场由地处传统核心商圈以外的物业所主导。此趋势于2016年得以延续，全年竣工的两个新项目均位于非核心区域。位于武侯区的泛悦国际以及位于青羊区的青羊万达广场均于下半年开业，为全市带来约24万平方米新增零售建筑面积，推动市场总存量上升至约440万平方米。两个项目均定位为区域型购物中心，且以周边居民为目标客群。继此两个项目完工，87%的成都商铺物业均位于非核心区域。

　　去年，尽管受限于新增供应缺乏，成都商铺物业市场需求仍表现强劲。两个新项目均在开业时录得逾95%的品牌入驻率，且现有项目亦录得众多新进品牌。因此，截至年末平均空置率同比下降3.1个百分点至5.0%，其中核心区域为3.3%，非核心区域为5.3%。

　　“餐饮业态表现仍然活跃，若干连锁店扩张及国际品牌均扩张布局。儿童教育及室内娱乐品牌因具有相对较大的面积需求而尤具吸引力，且其能够吸引周边家庭客群。”高力国际西南区董事总经理蔡孟颐说，仅凯德天府便录得六个儿童品牌新开或新租活动，包括悠游堂，自由戏剧，小小运动馆及安妮花教育。儿童服饰及玩具零售商同样受业主青睐，玩具反斗城，Kidsland及喜健步均于万象城设立新店。