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阳光城执行副总裁吴建斌:现金流管理是当前最重要的事

太原房地产网-房掌柜 2019-08-08 13:23:04来源:掌柜财经 
[摘要]2019年8月7日下午,阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌先生在海南博鳌房地产论坛展开以“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”的演讲,启示企业未来发展应该如何选择。

8月7日下午,阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌先生在海南博鳌房地产论坛展开以“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”的演讲,启示企业未来发展应该如何选择。

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当前,中国房地产企业普遍遇上了融资方面的困难,而且困难还不小。

作为企业管理的核心,应该是财务管理,财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理,实质上是可以动用的现金流的管理。

在房住不炒的背景之下,金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的,2018年通过资管平台的融资已经停了,今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。

换句话说,中国房地产企业买地环节的前融已经受到很大的管制。其实房地产为什么要高周转?实际上从买地这个环节就开始,买地为什么原来可以高周转起来,是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融,基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。

当前市场的融资工具还有哪些?已经不多了,比如说股权融资方面,IPO融资,但是现在只能到香港IPO,在国内是没有机会的。发行股票买资产,这在国内是可以做的,但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。

债权类的融资,比如说公司债,一年内的借新还旧是可以的,但是你要再扩容,可能要窗口指导,可能批,也可能不批。另外从项目的层面上,当然目前我们常见的比如说开放股权、合作拿地,这是常见的方式,这是仍然可以做的,传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大的部分,如果你这个项目符合432的要求,基本上开发贷是没有问题的,供应链融资也是正常的,商票、保理融资也是正常的,与总包单位的合作也是正常的。

股权类非标准化的融资有些还是可以用的,标准化的融资很多已经进入窗口指导,比如说境外的美元债融资,基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但是你要做一年到期的还款,这样的额度申请审批可能也没什么问题。这是当前的融资工具,可以用的工具已经不多。

但在这样的情况下,融资难,企业要发展,更多的企业要维持它的可持续发展,或者当前情况下是要生存下去,怎么办?

我大概有几个方面的建议,第一方面的建议是,能用的融资工具,尽可能把工作做得更细一点,无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题,所以把融资的工具尽可能用足。

第二方面是静观其变,房地产是一个周期性的行业,周期性十分明显,我们总结过去这么多年,房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看,大概三年一个周期。

确实有的阶段非常难,很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开,当这个窗口打开之后时间很短,要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢?要积极盘活资产。

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责任编辑:谭劲松

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