阳光城执行副总裁吴建斌：现金流管理是当前最重要的事

8月7日下午，阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌先生在海南博鳌房地产论坛展开以“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”的演讲，启示企业未来发展应该如何选择。

当前，中国房地产企业普遍遇上了融资方面的困难，而且困难还不小。

作为企业管理的核心，应该是财务管理，财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理，实质上是可以动用的现金流的管理。

在房住不炒的背景之下，金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的，2018年通过资管平台的融资已经停了，今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。

换句话说，中国房地产企业买地环节的前融已经受到很大的管制。其实房地产为什么要高周转？实际上从买地这个环节就开始，买地为什么原来可以高周转起来，是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融，基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。

当前市场的融资工具还有哪些？已经不多了，比如说股权融资方面，IPO融资，但是现在只能到香港IPO，在国内是没有机会的。发行股票买资产，这在国内是可以做的，但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。

债权类的融资，比如说公司债，一年内的借新还旧是可以的，但是你要再扩容，可能要窗口指导，可能批，也可能不批。另外从项目的层面上，当然目前我们常见的比如说开放股权、合作拿地，这是常见的方式，这是仍然可以做的，传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大的部分，如果你这个项目符合432的要求，基本上开发贷是没有问题的，供应链融资也是正常的，商票、保理融资也是正常的，与总包单位的合作也是正常的。

股权类非标准化的融资有些还是可以用的，标准化的融资很多已经进入窗口指导，比如说境外的美元债融资，基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但是你要做一年到期的还款，这样的额度申请审批可能也没什么问题。这是当前的融资工具，可以用的工具已经不多。

但在这样的情况下，融资难，企业要发展，更多的企业要维持它的可持续发展，或者当前情况下是要生存下去，怎么办？

我大概有几个方面的建议，第一方面的建议是，能用的融资工具，尽可能把工作做得更细一点，无论是跟银行对接，还是跟监管部门的审批申请，工作要细一点，争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题，所以把融资的工具尽可能用足。

第二方面是静观其变，房地产是一个周期性的行业，周期性十分明显，我们总结过去这么多年，房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看，大概三年一个周期。

确实有的阶段非常难，很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开，当这个窗口打开之后时间很短，要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢？要积极盘活资产。