盛松成：解析政治局会议对房地产市场健康发展的要求

　　2019年7月30日，中央政治局会议再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并强调落实房地产长效管理机制，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。目前国内经济下行压力加大，国际贸易保护主义重新抬头。在这样的背景下，应如何理解政治局会议对于房地产市场健康发展的精神?房地产调控不是压制房地产市场的发展，而是使房地产市场发展相对可控、与整体经济发展水平相适应、供给和需求相协调。长期来看，这也将促进我国经济的健康持续发展。

　　一、如何理解房地产市场健康发展

　　本次政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全国住房城乡建设工作会议上，住建部有关负责人就表示，对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。因此，“稳”是房地产市场健康发展的重要评判标准。也就是说，房地产市场稳定与否要从地价、房价、预期以及影响这三者的因素来判断。

　　笔者曾在今年4月撰文，提出要警惕新一轮房价上涨(盛松成等：《警惕新一轮房价上涨，坚持房地产调控不动摇》，《第一财经》，2019-04-17)。当时，从房价变动趋势看，房地产市场出现了回暖迹象。我们认为，为了我国房地产市场持续健康发展，必须坚持房地产调控不动摇，巩固得来不易的调控成果，绝不能半途而废、重蹈覆辙。随着中央政治局4月19日召开会议，强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，房地产市场已明显降温。6月份，一、二、三线城市新建商品住宅价格同比分别增长4.4%、11.4%和10.9%，增速已分别较4月的高点回落0.3、0.9和0.4个百分点。

　　经济稳定发展与房地产市场健康运行二者是统一的、一致的。长期以来，我国房地产业利润远高于其他实体经济，其中的主要原因就是高地价和高房价。坚持调控有利于使房地产业的利润逐步接近其他行业，资金更多地流向实体经济。而经济的发展也将促进居民收入的增长。因此，我国在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，是能够从根本上解决我国房价过高和房地产泡沫问题的。这将使我国避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整，也将创造房地产平稳发展的历史奇迹(盛松成等：《目前我国房价平稳或小幅下降是好事》，华尔街见闻，2018-11-30)。

　　此外，房地产市场健康平稳发展，对经济增长也具有带动作用。按照广义房地产业增加值对GDP的贡献来测算，我国目前房地产的贡献率比较高，仍然是经济平稳运行的一块“压舱石”。即使是经历过房价泡沫破灭的日本，房地产对其经济的贡献率也依然较高，在13.5%左右，而美国约为14.5%(盛松成等：《中国房地产业对于经济增长的贡献被严重低估》，《财新周刊》，2018年第21期)。今年上半年，商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点;房地产开发企业到位资金同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。而随着房企融资的收紧，未来房地产开发投资或将继续回落。

　　二、房地产投资合理增长是房地产市场健康发展的基本条件

　　本次政治局会议提出当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大。2019年上半年GDP累计同比增速为6.3%，其中一季度增速为6.4%，二季度为6.2%，经济下行较为明显。从上半年消费、投资和净出口看，三者对GDP的拉动分别为3.8、1.2和1.3个百分点。前两季度投资对GDP的拉动率均低于净出口，这种情况在近五年中尚属首次。应警惕投资相对不足带来的经济下行风险。

　　制造业投资、基础设施投资和房地产投资是固定资产投资的三大主要组成部分，合计占比超过80%。从2019年上半年投资增长情况来看，制造业投资增速为3%(1-5月份为2.7%)，基础设施投资增速为2.95%(1-5月为2.6%)，边际上均出现改善，而房地产业投资增速已连续两个月下行，1-6月为10.9%(1-5月为11.2%)。尽管制造业投资和基建投资已有所回升，但未来要对冲房地产投资的下行可能比较困难。一方面，拉动制造业投资增长的高技术行业占比有限，高质量发展模式对经济增速的拉动没有传统模式那么快;另一方面，随着房企前期土地储备逐渐消耗，难以继续维持较为平稳的开工量，房地产投资加速下行的可能性在增加。

　　房地产投资主要包括建安工程部分和土地购置。在理论上房地产投资的下降会导致新开工、施工及土地购置的下降，最近几个月的数据也证实了这一点。住宅新开工面积6月份增速较5月份下降0.9个百分点，住宅施工面积和土地购置费的增速也分别下降0.1和3个百分点。如果房地产市场投资继续下行，将会造成土地购置减少，新开工面积及施工面积下降，最终的结果就是房地产市场供应量的下降。供应量的下降将会造成供给与需求的进一步错配，加大供需的缺口，对于稳房价产生负面影响。