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盛松成:解析政治局会议对房地产市场健康发展的要求

太原房地产网-房掌柜 2019-08-14 18:05:27来源:房掌柜 整理
[摘要]2019年7月30日,中央政治局会议再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并强调落实房地产长效管理机制,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  2019年7月30日,中央政治局会议再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并强调落实房地产长效管理机制,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。目前国内经济下行压力加大,国际贸易保护主义重新抬头。在这样的背景下,应如何理解政治局会议对于房地产市场健康发展的精神?房地产调控不是压制房地产市场的发展,而是使房地产市场发展相对可控、与整体经济发展水平相适应、供给和需求相协调。长期来看,这也将促进我国经济的健康持续发展。

  一、如何理解房地产市场健康发展

  本次政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全国住房城乡建设工作会议上,住建部有关负责人就表示,对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展。因此,“稳”是房地产市场健康发展的重要评判标准。也就是说,房地产市场稳定与否要从地价、房价、预期以及影响这三者的因素来判断。

  笔者曾在今年4月撰文,提出要警惕新一轮房价上涨(盛松成等:《警惕新一轮房价上涨,坚持房地产调控不动摇》,《第一财经》,2019-04-17)。当时,从房价变动趋势看,房地产市场出现了回暖迹象。我们认为,为了我国房地产市场持续健康发展,必须坚持房地产调控不动摇,巩固得来不易的调控成果,绝不能半途而废、重蹈覆辙。随着中央政治局4月19日召开会议,强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,房地产市场已明显降温。6月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格同比分别增长4.4%、11.4%和10.9%,增速已分别较4月的高点回落0.3、0.9和0.4个百分点。

  经济稳定发展与房地产市场健康运行二者是统一的、一致的。长期以来,我国房地产业利润远高于其他实体经济,其中的主要原因就是高地价和高房价。坚持调控有利于使房地产业的利润逐步接近其他行业,资金更多地流向实体经济。而经济的发展也将促进居民收入的增长。因此,我国在控制房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,是能够从根本上解决我国房价过高和房地产泡沫问题的。这将使我国避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整,也将创造房地产平稳发展的历史奇迹(盛松成等:《目前我国房价平稳或小幅下降是好事》,华尔街见闻,2018-11-30)。

  此外,房地产市场健康平稳发展,对经济增长也具有带动作用。按照广义房地产业增加值对GDP的贡献来测算,我国目前房地产的贡献率比较高,仍然是经济平稳运行的一块“压舱石”。即使是经历过房价泡沫破灭的日本,房地产对其经济的贡献率也依然较高,在13.5%左右,而美国约为14.5%(盛松成等:《中国房地产业对于经济增长的贡献被严重低估》,《财新周刊》,2018年第21期)。今年上半年,商品房销售面积同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点;房地产开发企业到位资金同比增长7.2%,增速比1-5月份回落0.4个百分点。而随着房企融资的收紧,未来房地产开发投资或将继续回落。

  二、房地产投资合理增长是房地产市场健康发展的基本条件

  本次政治局会议提出当前我国经济发展面临新的风险挑战,国内经济下行压力加大。2019年上半年GDP累计同比增速为6.3%,其中一季度增速为6.4%,二季度为6.2%,经济下行较为明显。从上半年消费、投资和净出口看,三者对GDP的拉动分别为3.8、1.2和1.3个百分点。前两季度投资对GDP的拉动率均低于净出口,这种情况在近五年中尚属首次。应警惕投资相对不足带来的经济下行风险。

  制造业投资、基础设施投资和房地产投资是固定资产投资的三大主要组成部分,合计占比超过80%。从2019年上半年投资增长情况来看,制造业投资增速为3%(1-5月份为2.7%),基础设施投资增速为2.95%(1-5月为2.6%),边际上均出现改善,而房地产业投资增速已连续两个月下行,1-6月为10.9%(1-5月为11.2%)。尽管制造业投资和基建投资已有所回升,但未来要对冲房地产投资的下行可能比较困难。一方面,拉动制造业投资增长的高技术行业占比有限,高质量发展模式对经济增速的拉动没有传统模式那么快;另一方面,随着房企前期土地储备逐渐消耗,难以继续维持较为平稳的开工量,房地产投资加速下行的可能性在增加。

  房地产投资主要包括建安工程部分和土地购置。在理论上房地产投资的下降会导致新开工、施工及土地购置的下降,最近几个月的数据也证实了这一点。住宅新开工面积6月份增速较5月份下降0.9个百分点,住宅施工面积和土地购置费的增速也分别下降0.1和3个百分点。如果房地产市场投资继续下行,将会造成土地购置减少,新开工面积及施工面积下降,最终的结果就是房地产市场供应量的下降。供应量的下降将会造成供给与需求的进一步错配,加大供需的缺口,对于稳房价产生负面影响。

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责任编辑:谭劲松

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