盛松成：解析政治局会议对房地产市场健康发展的要求

　　房地产市场投资与库存之间存在较强的关联。通过交叉相关量化分析，可以看出房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间，也就是说房地产开发投资的下行在1.5-2年后将会导致低库存情况的出现。

　　2019年6月份我国商品房和商品住宅的库存面积为5.02、2.32亿平米，均低于2014年同期调控开始放松时的水平(商品房和住宅库存面积分别为5.44、3.59亿平米)。当前我国的房地产库存增速已经持续3.5年为负，本轮房地产调控严厉程度可谓史上空前。整体看来，调控政策已有较长时间没有继续加强，这表明调控政策已经基本达到政策制定者的目标，当前市场投机需求基本得到遏制，刚需和改善已经成为需求主体。在这种情况下，商品住宅库存仍持续下降表明当前我国居民的合理居住需求可能大于实际供给。如果当前的供需格局不改变，商品住宅库存将会持续下降。对比2014年6月，我国当时商品住宅的去化周期为5.07个月(按6个月移动平均月度销量计算，下同)，2019年6月已经下降为2.11个月。任由库存进一步下降的话，供需局面将会进一步恶化，去化周期也将会低于2.11个月，这将会造成房价进一步上涨的预期。购房者因为恐慌可能抢购住房，开发企业也可能因为房源不足而抬高房价。高房价已经影响到经济的健康发展。央行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告》中指出，房价上涨所导致的居民杠杆率每上升1个百分点，社会消费品零售总额增速就下降0.3个百分点。合理的房地产开发的投资增加是扭转短期供需格局和稳定预期的有效措施，短期房地产市场的稳定是长期稳定的基础。

　　因此可见，保持房地产开发投资适度增长与“稳地价、稳房价、稳预期”是高度一致的，其内涵体现的就是“供需相结合的调控思路及预期调控对于稳定房价的重要性”。从短期来看，我国近期出台的很多政策都涉及到房地产业，进一步扩大了对于房地产业的整体投资需求。2019年3月出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》要求加快农业转移人口市民化，优化城镇化布局形态，推动城市高质量发展。6月份李克强总理在国务院常务会议上提出要推进城镇老旧小区改造，会议提出积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。本次政治局会议再次强调要实施城镇老旧小区改造，推进城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。此外，2016年，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委决定在全国范围开展特色小镇培育工作，到2020年，培育1000个左右特色小镇。同年11月，国家发改委发布《关于支持各地开展产城融合示范区建设的通知》，明确提出了58个产城融合示范区建设的主要任务。上述国家重大政策的顺利实施与房地产业开发投资密不可分，需要房地产开发资金的持续投入。

　　从长期来看，我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。根据国务院发布的国家人口发展规划(2016—2030年)，2030年我国城镇化率预期发展目标为70%(按照过去20年城镇化率年均提高1.31个百分点的增长速度，2030年基本可以实现70%的预期水平)，未来12年我国城镇人口将会增加1.46亿人。按照当前城镇居民人均住房建筑面积39平米(根据国家统计局2018年数据)，未来新增城镇人口的住房需求为56.70亿平米。城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平米【根据城镇人口与人均居住面积计算的存量面积按照70年折旧核算，但如果按照折旧期限30年(时任住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国的住宅使用周期大致只有25-30年，前重庆市长黄奇帆在最近一次公开演讲中再次提及这一标准)核算，折旧拆迁规模为129.69亿平米】。未来12年间城镇住宅总需求约为112.29亿平米(按照30年折旧则为186.40亿平米)。过去5年间，城镇住宅成交面积为64.79亿平米，未来城镇住宅需求是过去5年间的1.73倍(按折旧期限30年计算为2.88倍)。过去5年间房地产投资累计同比增速平均为8.81%。这一增速仅能满足未来城镇住宅需求的下限。如果房地产投资增速长期趋势性下行，连下限水平恐怕都难以保证。

　　除了住宅投资需求外，我国还有大量其他的房地产开发投资需求。我国人口城镇化的持续推进必然会带动城市商业需求的增加，同时，居民生活水平的提升带动的消费升级同样会产生大量的商业需求，这些都需要持续的商业地产开发投资才能得以满足。而随着老龄化和居民消费升级的进一步发展，以养老地产和旅游地产为代表的产业地产同样需要大量的资金投入。只有保障房地产开发投资的合理增速，房地产市场和整体经济才能长期健康发展，这也是我国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。