太原写字楼市场调查：楼盘活力不足 优质产品稀缺

　　业内人士称，省城写字楼产品同质化现象严重。大多数开发商都只考虑到投资客，而忽略了写字楼产品最终使用者的真正需求。在售写字楼项目中，万达中心凭借其品牌实力、优越地理位置、配套齐全等优势，成交面积及成交金额一直遥遥领先。整体市场主要以去库存为主，以价换量也未能实现销售业绩上的明显突破。

　　从写字楼销售排行榜上不难看出，人口密集、商业发达、办公集中等城市特征明显的万达中心、华润大厦、当代广场等品牌房企开发的高端写字楼，更具销售竞争力。

　　未来：依托城市发展

　　“写字楼的投资前景，依托于城市的经济活力和高端人才的密集度。”业内人士李峰认为，太原楼市中的综合体先开发销售住宅，再运营商场，最后销售写字楼，也是迫于城市的特殊性。因为写字楼必须处于人口密集的繁华地段，有发达的商业及就业人口做基数，并成为产品的使用者。但是近几年太原快速成长的城市新区，尚未集约大量城市居住人口，所以一个综合体项目先要通过住宅和商业把人口聚集起来，再考虑写字楼的出租出售及运营。

　　写字楼除了办公功能外，对企业形象的塑造也有着重要作用。通常而言，品牌强势的跨国公司、金融机构对办公环境有明确要求，而太原缺乏区域级的大型企业、公司总部，更别提世界500强企业中国总部。写字楼主要售卖或出租给一些中小型企业办公使用，并作为公司决策中心以及对外交往的重要场所。

　　走遍全城写字楼不难发现，太原地标级的顶级写字楼多数都由山西国字号能源企业、金融企业山西分公司(分行)等大客户整层承租或购买，民营经济及第三产业类的企业，多数不具备置办高档写字楼的实力，投资散户更是难以支撑起市场。

　　对于小微企业来说，可替换写字楼的物业非常多，承租和购买价格、使用成本低的住宅和公寓，都是小微企业的办公选择。根据企查查提供的数据显示，太原乃至山西全省目前的注册企业中，超过8成的企业办公人数不足30人，而这样的小微企业对高端写字楼的需求非常有限。由此也能推算出，一个规模达2万平米的写字楼平均去化周期长达3至5年。高档写字楼的使用成本高，这也是小微企业不愿投资或使用高档写字楼的原因。“在这样的城市发展状态下，写字楼的开发得避免未来销售难、承租难、运营难的情况，房企也不会因为少量市场需求，投入巨资去建设及运营高档写字楼。而普通写字楼的替代品又丰富多样，这就是太原写字楼市场多年叫好不叫座的原因。”房地产数据调研吴先生称。

　　记者采访的多位业内人士均表示，写字楼的繁荣程度与城市经济活力、人口吸附力有着必然联系。纵观国内外，第三产业发达的城市，写字楼需求更加强劲。

　　朗润智业整理总结的一份《山西省内人口流动性特征分析》显示，山西全省的人口流行特征偏迁出型，京津冀、中原、关中平原等城市群对大同、朔州、阳泉、晋中、晋城、运城、临汾等地的人口吸附力高于省会太原。而作为全省11市外来人口吸附力最强城市的太原，外来人口主要来自省内的吕梁和忻州。

　　太原急需产业升级，才能吸引实力企业的进驻、创造大量的就业机会，用丰厚报酬虹吸人口，由此带动写字楼需求量到质的升级。写字楼的投资前景最终要归结于城市产业转型升级，以及由此带来的人口规模扩张及素质提升。

　　（来源：山西晚报）