北京写字楼三季度月租同比降3.7% 未来1年仍临下行压力

9月24日，戴德梁行在北京发布2019年Q3商业地产报告，对北京商业地产的发展历程、未来趋势、TOD投融资模式进行了阐述和探讨。

戴德梁行报告数据显示，2019年第三季度，北京写字楼市场成交放缓，月租金降至388.2元/㎡，环比下滑2%，同比下滑3.7%。以中央商务区、金融街、燕莎、东二环、中关村为主的核心商圈空置率5.6%，存量面积761万㎡;新兴商圈空置率则高达22%，存量面积294万㎡。而据此前2018年Q3报告，北京甲级写字楼的空置率为3.4%。

观点地产新媒体获悉，本季度成交的写字楼租赁仅有三里屯小独栋、望京SOHO、创新大厦3个项目。在第四季度，北京将有4个新写字楼项目迎来交付，分别是正大中心、中信大厦、金嘉大厦、北投国际中心，共计44万㎡。在2020年第二季度，还将有三星中国总部大厦、金堂西联大厦正式交付，共计27万㎡。

对于商业地产的下一步发展，戴德梁行预期未来一年北京商业地产租赁仍将面临下行压力。

对此，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，随着北京市政府“优化企业营商环境”和“建设智慧楼宇”倡议的推出，一些中心城区老旧写字楼项目的升级改造也必将成为北京写字楼市场未来发展趋势。中美贸易摩擦对当前的商业地产租赁仍在影响，制造业、物流仓储等行业的影响更大，中国与“一带一路”国家的合作正在逐渐加强。

在TOD投融资方面，戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管郭晓勇提出了4个建议：一是战投+EPC模式打造良好的政企合作，打包旅游轨道沿线的土地、项目;二是基金+产业模式，以旅游产业基金引导资金和产业落地;三是为大型地铁集团做资产评估，仿造新加坡项目做资产包整理;四是挖掘沿线物业价值。

此外，就传统开发商如何参与到城市轨道建设中来，郭晓勇表示，传统开发商以往参与的项目是高周转的住宅项目，和TOD模式不一样，建议开发商慎重考虑参与角色，加强一体化设计合作。