专家：房地产对经济增长净贡献已由正转负

　　回顾时空变化发现：楼市走进调控预期的稳定区间。总体上，2019年楼市年度稳定有降，季度上下波动，空间再度分化，总体迈进调控预设的合理目标。

　　时间上，稳中有变，四季逆转。2018年10月到2019年10月中国楼市经历冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖的四季变换，实现了平稳降温过程。价格方面，全国房价增幅经历降、升、降再企稳的过程：同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，随后又平稳波动下降至2019年10月的7.6%。供求方面，销售额变动总体平稳，开发量增速波动较大：其中，需求方面，月度商品房销售额增长率有升有降，总体变动比较平稳。供给方面，新开工面积、施工面积与竣工面积之间的增幅差距由大变小。反映出总体的现房供应在增长，潜在供给又在持续增加。库存方面，待售商品房面积持续下降，但下降由加速转向减速。待售商品房面积由2018年10月的5.28亿平方米逐月递减至2019年10月的4.93亿平方米，同比增速由-12.40%变动至-6.57%。2019年2月至10月，现房存销比由17.94(月)持续下降到15.92(月)，已处于6~18个月的合理区间。期房存销比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的 2.7(年)，但到2019年逆势上升至3.0年，期房去化压力较之前有所增加。房地产投资总体变动比较平稳，对经济增长出现负贡献：全国房地产开发投资额增幅变动平稳，同比增长从2018年10月的7.7%变动至 2019年10月8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地产投资对经济增长的贡献分别为1.04和-1.14个百分点。2019年前三季度贡献为负的主要原因在于季度资本形成总额对国内生产总值增长贡献率出现了大幅下降，由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地产租赁市场整体平稳回温，城市层级性分化明显：2018年11月至2019年9月，一线城市住房租赁市场价格指数持续上升，回温明显。二线城市住房租赁价值指数则保持下降态势，呈现了不同层级城市住房租赁市场“冷热不均”。

　　空间上，降温明显，分化再现：第一，总体降温明显，房价增长率的空间差异有所扩大。表现为房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，总体房价水平的空间分布演变比较平缓，增长率的空间差异有所扩大。第二，一、二线城市增速同频回升，三、四线城市增速共同收窄。一线城市房价水平大幅领先其它层级城市。一线二线城市房价增速缓慢上升，三线四线城市房价增速有所回落，二者之间的差距由大变小。第三，房价水平区域差异大，房价冷暖在东部和中西部地区间转换。东部地区城市房价大幅领先。南北方城市房价水平差异突出。东部地区房价增速变动相对平稳，中西部和东北地区增速明显下降。房价冷暖在东部地区和中西部地区间转换。第四，城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所上升。城市群与非城市群城市间房价差异稳定，城市群总体增速放缓。城市群中心城市房价水平显著高于非中心城市。城市群中心城市房价同比增速回升，非中心城市城市房价增速有所下降，不同类型城市群表现存在差异。

　　综合以上变化及其最近几年的变化轨迹发现，中国楼市具有一些规律性特点和变化趋势：第一，增幅变化的短周期仍为2-3年，但波动正变得平缓。第二，季度变化始终存在但近年来变化更为平缓。第三，房价增长与经济增长的相背而行转向相向而行。第四，房地产开发投资增长在下降后总体比较稳定。第五，空间差异从连续性分化向间歇性分化转变。

　　分析原因发现：总体上，面对复杂严峻的国内经济形势，中央调控持续给力不动摇，基础制度改革迈出重要步伐，效果显著，值得点赞。具体看，持续调控的力度和节奏直接和间接影响金融机构等市场的行为和预期，导致总体稳定的前提下，楼市冬冷、春热、夏暖、秋凉，楼市年稳季变。第一，国内外宏观经济环境变化对楼市及预期产生负面影响。宏观经济持续下行对预期产生不利影响。中美贸易摩擦给市场造成了一定影响。第二，政府调控精准发力连同制度改革深化共促“房住不炒”。中央层面保持持续高压态势，房地产调控没有松懈。行政约谈与问责发力，震慑地方政府。此外，金融监管持续从严推进、土地调控机制显著完善、财税制度迈出重要步伐、区域发展规划不断出台、地方政府持续调控和“一城一策”探索等，皆促进“房住不炒”的实现。总体来看，过去一年政府持续的住房调控政策发挥关键作用，达到预期的效果。第三，微观主体行为变化引发楼市季节性变动和空间分化。金融机构的信贷掌握经历了持续从紧的变化。2019年前三季度地方政府炒地行为明显收敛。住户部门对房价预期和购房意愿基本稳定，但是住户部门购房能力受到限制。住房销量波动和资金增长的变化决定开发商购地积极性变化。