【掌柜日报】太原市楼市进入品质时代 户型发展呈现新趋势

　　从最初的筒子楼，到老破小砖混楼，再到现在的现代化居民小区，小高层、洋房、别墅、大平层……随着太原楼市的发展，省城居民的居住品质不断升级，各种类型的房子如雨后春笋般林立。购房者对户型的需求，从单纯追求房间大小，发展到功能与品质并重，再表现出多层次、多标准、多功能、个性化等要求。

　　在当前市场销售压力席卷的背景下，开发商拼品牌、地段、低价已经很难忽悠到购房者，“产品力”成为项目在市场竞争中制胜的关键，购房者能认可的产品才是高性价比产品，购房者的需求是未来房地产市场发展的永久命题。

　　记者在采访中发现，尽管太原楼市出现前所未有的市场调整态势，但符合房地产市场发展规律的产品依然在今年取得了不俗的业绩，满足了不同客户对居住功能的要求。而未来，不注水、接地气的真正的好产品，仍然能够以保持稳健沉着的姿态赢得市场欢迎。

　　A、购房者对户型要求日渐挑剔

　　现在太原市主城区的小户型房源可以说是凤毛麟角，在环线附近的区域也同样稀缺。12月前，位于东山片区的某知名楼盘开盘，能逆势热 销的原因除了低起价外，80多平方米的小户型房源是吸引刚需购房者的重要原因。

　　近日，记者根据调查了解到，目前近郊区在售新盘项目销售的多以120平方米以上大户型房源为主，仅有少数几个新盘推出过较小户型的产品，但因数量较少，所以都很抢手，基本上一上市就销售一空。

　　一位项目负责人表示，同样建一幢住宅楼，从成本看，开发商做大户型比做小户型利润更高，出于企业追求利润最大化的考虑，开发商更愿意建造大户型的房子。虽然购房者对房价的承受力也是开发商不得不考虑的要素，但就主城区楼盘来说，大户型是大势所趋，原因无非是土地成本较高，刚需购买力有限。在利润驱始下，开发商只能抛弃刚需，转向对房价接受程度更高的改善型购房客群，这也是楼市豪宅化的主要原因。

　　在当前居住升级时代，购房者对于商品住宅的户型越来越挑剔。在高总价的房源中，户型设计是否合理、细节打造是否更具人性化，成为购房者关注的关键点。

　　即使是这样，在市场大环境低迷的情况下，购房者占有买方市场，选择考虑购买性价比最高的房源。纵观太原市现有住宅开发的户型，几乎都是千篇一律或一成不变的产品，随着购房者需求的多样化，市面上现有的产品已无法满足客户不断变化及多元化的诉求。

　　朗润智业分析人士表示，一套真正“深入人心”的住宅，需要发现客户需求，不断创新、迭代住宅产品。产品力是房企的核心竞争力，也能体现房企对于客户需求的理解。在竞争如此激烈的市场中，产品力成为房企赖以生存的重要条件。

　　太原房地产市场成为众多市场发展的缩影，市场下行，首置首改重回主导地位，多重压力下拉开了产品创新序幕。

　　B、成交主力面积区间下探

　　根据朗润智业的统计数据显示，今年1月至11月，太原商品房主力成交面积段集中在80平方米至140平方米，但80平方米至100平方米产品涨幅明显，140平方米以上产品遇冷，“土豪”户型不受欢迎，市场由改善重回首置首改市场;市场下行阶段，80平方米至140平方米成为市场主力，是现阶段购房者的主要需求。

　　从政策方面看，限购执行，首付、贷款利率提升，客户购房门槛提高。首付比例提升、银行利率上涨，客户购房成本增加;在首付金额相同下可以看到，限购之前30万元首付可以买到120平方米左右的房子，而限购之后，只能买到80平方米左右的房子。朗润智业分析人士举了个例子，一位刚需客户首付预算是30万元，房屋单价12000元/平方米。若首付20%，则可购买120平方米三居产品，若首付比例上涨至30%，首付门槛提升，只能购买到80平方米左右的二居产品。

　　从土地出让情况方面看，随着太原市容积率的下调，土地单价提升，房企利润空间缩窄。2018年7月，住建部发布《城市居住区规划设计标准》，国家标准城市居住街坊用地容积率最高3.1；从政策来看，容积率下调是大势所趋。而从土地市场成交情况来看，2018年至2019年，太原市成交的土地容积率保持在3.3至3.4之间，相比2017年下调0.5至0.6;从土地单价来看，2018年起土地市场单价达到了600万元/亩以上。综合来看，土地开发强度最高，综合容积率达到3.9，随着2018年7月《城市居住区规划设计标准》发布，2018和2019年综合容积率明显下调；同时，市场中3.5以上容积率占比下降5%，容积率2.0至3.0之间占比上涨5%，容积率处于逐步下调阶段；从土地单价来看，呈现波动上涨态势。在这些因素影响下，成交主力户型面积也不断下探。

　　归根结底，从市场表现来看的数据更为直观。今年太原市场遇寒，价格停涨。市场下行阶段，太原商品房市场供求量出现明显下降，市场寒冬到来。整体市场价格停涨，已经出现“明优惠暗降价”的行情，市场竞争愈演愈烈。房企压力暴增，“降价促销”“提升性价比”成为现阶段的首要策略。自9月起多数项目存在降价趋势，富力城北多项目10月推出多重折扣，有效拉动成交量上涨；11月，碧桂园城北新盘价格不断调整，现仅有8500元/平方米，融创外滩公馆二期8800元/平方米，多数项目价格远远低于行业及业主预期。结合楼盘三、四季度价格走势，省城商品住宅价格已重回2017年水平。

　　业内人士分析，不仅是太原，全国多地今年四季度的楼市表现差强人意。随着市场下行压力增大，房企的任务压力大，负债率高，急需去杠杆。从开发企业成交额来看，2019年开发商成交额缩水严重，各开发商压力较大。房企在不能依靠融资的前提下，为了缓解现金流压力，通过高周转、快销售、降低价格，实现快速现金流回正。预计2020-2021年为房企偿债高峰期，企业债务压力巨大。

　　朗润智业分析人士表示，太原限购政策正式执行至今约17个月，始终维持“房住不炒”政策不放松。此外，土地成本不断抬升，开发商负债压力高危情况下，太原房地产市场量价齐跌，小面积产品去化率上涨，成交均价出现下降，首置首改客户成购房主力军。

　　C、出现极致户型实用性更强

　　户型面积下探，设计更为紧凑，当前太原市面上在售的户型中，二居和三居产品的面积平均下调3平方米至5平方米。面对市场与企业双重压力，开发商不得不进行产品调整，以适应新的市场形势。

　　朗润智业分析道，新进房企或新入市项目表现最为强烈，如龙湖天钜、中铁诺德逸宸云著、旭辉江山、融信时光之城、中海国际社区等项目在产品面积、功能性以及营销体验层面，均进行迭代升级，提升市场综合竞争力。

　　举个例子，开发商所推出的户型面积功能性更强，二居产品面积段个别项目收缩，从85平方米至90平方米下探至80平方米至85平方米，以进一步压缩面宽为代价实现，并且小户型也实现了连通阳台。100平方米至105平方米小三居涌现，客厅开间3.5米至3.6米，主卧开间3.0米至3.2米，户型开间缩小0.1米至0.2米，功能性保持不变。同等功能下，面积缩小房屋总价也缩小了几万元，给购房者减轻了不少经济负担。

　　此外，市面上也陆续出现了“极致户型”，满足刚需多口之家居住需求，避免了家庭成长周期下的换房需求。“极致户型案例有很多，比如108平方米的三室两厅两卫，客厅开间3.5米至3.7米，主卧开间3.0米至3.2米;再如128平方米或者136平方米的四室两厅两卫，客厅开间3.6米以上，主卧开间3.1米至3.4米，更小面积实现更多功能，这称之为极致户型。通俗点称就是朝阳面积增多，房间日照时间增长、空气流通性更好。”业内人士表示。

　　在具体户型方面，一体化大阳台成发展趋势。记者在探访时发现，连通式阳台成为众开发商追捧的户型，起居室与卧室阳台连通，阳台面积更大，且功能性更强;同时，卫生间在原先干湿分离基础上进一步升级，洗漱区与如厕区、淋浴区分离，互不干扰，提升产品竞争力。