【掌柜日报】太原市楼市进入品质时代 户型发展呈现新趋势

　　从土地出让情况方面看，随着太原市容积率的下调，土地单价提升，房企利润空间缩窄。2018年7月，住建部发布《城市居住区规划设计标准》，国家标准城市居住街坊用地容积率最高3.1；从政策来看，容积率下调是大势所趋。而从土地市场成交情况来看，2018年至2019年，太原市成交的土地容积率保持在3.3至3.4之间，相比2017年下调0.5至0.6;从土地单价来看，2018年起土地市场单价达到了600万元/亩以上。综合来看，土地开发强度最高，综合容积率达到3.9，随着2018年7月《城市居住区规划设计标准》发布，2018和2019年综合容积率明显下调；同时，市场中3.5以上容积率占比下降5%，容积率2.0至3.0之间占比上涨5%，容积率处于逐步下调阶段；从土地单价来看，呈现波动上涨态势。在这些因素影响下，成交主力户型面积也不断下探。

　　归根结底，从市场表现来看的数据更为直观。今年太原市场遇寒，价格停涨。市场下行阶段，太原商品房市场供求量出现明显下降，市场寒冬到来。整体市场价格停涨，已经出现“明优惠暗降价”的行情，市场竞争愈演愈烈。房企压力暴增，“降价促销”“提升性价比”成为现阶段的首要策略。自9月起多数项目存在降价趋势，富力城北多项目10月推出多重折扣，有效拉动成交量上涨；11月，碧桂园城北新盘价格不断调整，现仅有8500元/平方米，融创外滩公馆二期8800元/平方米，多数项目价格远远低于行业及业主预期。结合楼盘三、四季度价格走势，省城商品住宅价格已重回2017年水平。

　　业内人士分析，不仅是太原，全国多地今年四季度的楼市表现差强人意。随着市场下行压力增大，房企的任务压力大，负债率高，急需去杠杆。从开发企业成交额来看，2019年开发商成交额缩水严重，各开发商压力较大。房企在不能依靠融资的前提下，为了缓解现金流压力，通过高周转、快销售、降低价格，实现快速现金流回正。预计2020-2021年为房企偿债高峰期，企业债务压力巨大。

　　朗润智业分析人士表示，太原限购政策正式执行至今约17个月，始终维持“房住不炒”政策不放松。此外，土地成本不断抬升，开发商负债压力高危情况下，太原房地产市场量价齐跌，小面积产品去化率上涨，成交均价出现下降，首置首改客户成购房主力军。

　　C、出现极致户型实用性更强

　　户型面积下探，设计更为紧凑，当前太原市面上在售的户型中，二居和三居产品的面积平均下调3平方米至5平方米。面对市场与企业双重压力，开发商不得不进行产品调整，以适应新的市场形势。

　　朗润智业分析道，新进房企或新入市项目表现最为强烈，如龙湖天钜、中铁诺德逸宸云著、旭辉江山、融信时光之城、中海国际社区等项目在产品面积、功能性以及营销体验层面，均进行迭代升级，提升市场综合竞争力。

　　举个例子，开发商所推出的户型面积功能性更强，二居产品面积段个别项目收缩，从85平方米至90平方米下探至80平方米至85平方米，以进一步压缩面宽为代价实现，并且小户型也实现了连通阳台。100平方米至105平方米小三居涌现，客厅开间3.5米至3.6米，主卧开间3.0米至3.2米，户型开间缩小0.1米至0.2米，功能性保持不变。同等功能下，面积缩小房屋总价也缩小了几万元，给购房者减轻了不少经济负担。

　　此外，市面上也陆续出现了“极致户型”，满足刚需多口之家居住需求，避免了家庭成长周期下的换房需求。“极致户型案例有很多，比如108平方米的三室两厅两卫，客厅开间3.5米至3.7米，主卧开间3.0米至3.2米;再如128平方米或者136平方米的四室两厅两卫，客厅开间3.6米以上，主卧开间3.1米至3.4米，更小面积实现更多功能，这称之为极致户型。通俗点称就是朝阳面积增多，房间日照时间增长、空气流通性更好。”业内人士表示。

　　在具体户型方面，一体化大阳台成发展趋势。记者在探访时发现，连通式阳台成为众开发商追捧的户型，起居室与卧室阳台连通，阳台面积更大，且功能性更强;同时，卫生间在原先干湿分离基础上进一步升级，洗漱区与如厕区、淋浴区分离，互不干扰，提升产品竞争力。