云南城投回复上交所问询 四季经营利润大幅下降乃因经营亏损

　　海东方项目方面，云南城投于公告中称，海东方体育公园项目属大理州政府重点招商引资项目，于2011年取得大理海东方经开区管委会《关于批准海东国际旅游休闲体验区项目开展前期工作的批复》，随后开展了相关规划设计工作。2017年国家部委联合对全国高尔夫球场进行了清理整治，根据公布的清理整治结果，体育公园属于整改完成项目。公司判断项目后续建设可继续实施，不存在减值迹象。

　　2019年12月23日，大理州洱海保护及流域转型发展指挥部对大理州各县市人民政府、“两区一委”、大理市、洱源县洱海保护治理及流域转型发展指挥部、州级各有关单位下发《关于贯彻落实生态环境部回访调研洱海保护治理指出问题省政府领导有关指示要求的实施方案》，方案中要求取消海东方体育公园项目(高尔夫球场)建设，项目已租用的1353.28亩用地由企业出资建设为生态公园。公司于2020年1月初获悉了该方案的出台。基于上述方案已经大理州委、州政府研究同意，并明确提出取消体育公园项目(高尔夫球场)建设，将使该项目无法获得政府的批复，未来不能产生经济利益流入，以弥补项目1353.28亩租地费用及前期建设投入，且获取政府补偿的可能性很低,经公司谨慎判断：在12月份按已发生的成本全额计提体育公园项目的减值准备符合实际情况。海东方三期及剩余未开发建设地块目前暂时停建并配合政府进行整改。项目建设用地均为通过政府公开招拍挂流程合法取得，公司目前正在等待政府的后续处理方案，后续处理方案尚不明确。下一步，公司将针对上述两个事项积极与政府沟通协商后续处理方案。

　　综上，艺术家园及海东方体育公园项目均是在2019年四季度出现的减值迹象，公司在四季度对其计提减值准备是合理的，不存在前期计提不足的情形。

　　第二，上交所请云南城投补充披露上述资产减值测试的方法及过程，包括资产组或资产组组合认定、主要参数选取及依据等情况，说明计提金额是否准确、恰当，是否符合《企业会计准则》规定。

　　存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法，云南城投称，公司期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定;用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

　　减值测试过程，云南城投称，艺术家园，因项目主要资产被查封,根据目前判决结果,很可能被法院拍卖以偿还债务。另外,如艺术家园进入破产清算程序后，现有存货将由破产管理人指定的评估机构进行清算价值评估，然后通过拍卖、快速变卖或实物分配处置来偿还债务。清算价值是在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。参照《资产评估价值类型指导意见》的相关规定：存货的快速变现价值=清算价格×销售面积-预计销售费用和土增税等相关税费;清算价格=资产的市场价格×变现率;变现率参考周边市场去化能力，按低于市场正常价格的折扣率估计。

　　海东方体育公园项目，因海东方体育公园项目受政策影响取消建设，预计未来不会为公司带来经济利益流入，公司将该项资产已发生的租地费用9473万元，相关规划设计费及绿化成本等合计约2.15亿元全额计提跌价准备。

　　综上，公司资产减值测试的方法及过程正确，未涉及资产组或资产组组合认定，主要参数选取合理，依据客观，减值金额计提准确、恰当，符合企业会计准则规定。

　　第三，上交所请云南城投结合近三年存货减值准备的计提情况，说明本期存货跌价准备计提相关政策是否与前期一致，计提金额是否发生重大变化及变化原因。

　　云南城投称，公司存货跌价准备计提相关政策与前期保持一致：公司在年末对存在减值迹象的存货进行减值测试，对于已完工存货其可变现净值以该存货的估计售价减去估计的销售费用和土增税等相关税费后的金额确定;对于未完工存货其可变现净值以该存货的估计售价减去至完工时预计后续投入成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。估计售价按营销部门确定的市场售价确定;销售费用率根据不同物业类型在1%至3.5%之间选择确定。

　　计提金额发生变化原因主要是以下几方面原因：一是因艺术家园前期涉诉和申请破产清算事项，以及洱海保护治理及流域转型发展，公司对艺术家园和海东方体育公园计提减值共计6.69亿元，计提减值原因及过程详见问题二、一的相关回复内容。二是因年末资金压力较大，公司在四季度对融城昆明湖部分地块的车位出台了调价方案，按调整后的销售价格确定车位可变现净值，共计提了跌价准备1.14亿元。

　　问题三，上交所请公司结合现阶段的经营、财务等方面情况，补充披露公司针对业绩大额亏损已采取及拟采取的解决方案及应对措施，并充分揭示相关风险。

　　云南城投在回复中提出三大方面：一加强内部管理，提升竞争力;二借助集团混改，积极筹划公司资产重组，优化资本结构，降低负债率，增强盈利能力;三借助优势资源，实现战略转型。

　　其中，云南城投提出将加大对现有商铺及车位的去化力度，拟通过改造公寓出售、调价促销等多种方法降低存货占比，预计2020年去化约47万平方米;计划新开工面积为136万平方米，拟竣工面积为72.8万平方米。公司资金将优先向周转速度快、收益高的在建项目倾斜，加快开发节奏，保障项目按计划竣工交付。

　　目前，公司已取证待开发的土地面积为6132亩，公司下一步将围绕向产业地产商全面转型的目标，依托资源整合优势及拿地能力，着力构建“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”及“康养+土地+开发”的三大业务板块。

　　云南城投于同日发布的另一则公告显示，于1月23日公告的拟出售17家子公司股权事项，因受疫情影响，公司聘请独立财务顾问、法律顾问、审计机构和评估机构等中介机构的工作尚未完成。