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楼市将迎来“阳春三月”?部分城市高性价比楼盘热销

太原房地产网-房掌柜 2019-03-01 13:59:14来源:房掌柜 整理
[摘要]又到了阳春三月时节,楼市能否随着气候 “回暖”?

又到了阳春三月时节,楼市能否随着气候 “回暖”?春节之后,各地楼市大事件层出不穷,可谓“一波未平一波又起”,先是各地调控出现了不同程度的“松绑”,继而全国多城房价继续上涨、苏州土拍大热、南京千人抢房等消息也开始刷屏,究竟这些是市场的真实写照还是个别现象,当前楼市又面临哪些新变化呢?中原地产首席分析师张大伟认为,有市场人为炒作,也有天时地利人和,房地产政策的确有所宽松。乐观看我以为,小阳春肯定会出现,3月份之前很多跌了的城市出现回暖。这一轮小阳春到底多长?核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,这个政策不变市场波动不会大,政策一旦变化,市场将出现明显反弹。但是有的业内人士认为,部分城市短期升温、部分项目热销的现象,也难改总体市场下行调整的大趋势。

20城楼市调控政策“松动”

据CRIC不完全统计,当前全国约20城不同程度的放松了楼市调控,“因地制宜、分类调控”的特点更为突出,毋庸置疑,这也是开年来各地楼市“回暖”现象频频的重要推手。

以各地当前的松绑政策来看,多数城市还是以“放宽落户,松绑限购”来刺激短期市场需求。事实上,2019年以来,海口、广州、大连等6城纷纷调降人才落户门槛,南京积分落户新规甚至还提出购房面积满1平方米积1分,对楼市成交的“提振”效应可想而知,由此也不难理解“南京3000人看房大军踏平72家售楼处门槛”的购房热情了。另外限价、限贷的放松也一定程度激发了房企对后市的信心,无锡、南京、蚌埠也相继传出了项目节后涨价的消息,这些涨价的项目以品牌开发商的精装项目居多,一方面有“立标杆”的作用,为当地整体的房价树立基点;另一方面也是瞄准了客户“买涨不买跌”的心理,尤其是改善型客群更愿意为高品质的产品服务买单。虽然各地楼市政策出现了不同程度的“松动”,但主要还是因地制宜试探性的放松,整体“房住不炒”的基本面并未出现较大变化,尤其是结合各地的落户新政来看,本质还在于优化人口结构,以真实的居住需求带动本地楼市的发展。

土地市场升温并不显著

从土地市场的表现来看,2月22日苏州节后首场土拍的表现可谓亮眼,7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让,累计土地成交总价98.26亿元,最高溢价率达42.78%。可是能否以偏概全的认为是土地市场的全面“回暖”,仍需数据佐证。据CRIC监测,上周全国土地市场的确有所升温,重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米,环比增长54%,同比则增加了11%;但依旧没有达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元,环比亦增加了18%,同比却下降了19%;这也直接导致了整体楼面价的下行,下滑至4223元/平方米,同环比分别下跌27%和23%。

从整体数据的变化趋势来看,仅能得知全国土地市场在上周迎来了小幅回调,但能否形成上行趋势表现仍不明显,据此,我们可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧,局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市 “复苏”,对于整体的借鉴意义并不是太大。

返乡置业潮遇冷

2月28日,克而瑞发布《2019年1-2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜。

榜单显示,2019年开年以来,虽然全国有近20城出现了不同程度的政策松绑,但受2月春节因素影响,市场尚未有明显回暖迹象。TOP100房企2月单月的整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。

尽管入榜房企2月业绩环比下降,但从1-2月累计销售情况来看仍然强于整个行业,百强销售规模与去年同期基本持平,同比微升3.5%。在入榜的60余家上市房企中,累计业绩同比上升的房企数量超6成。从单月来看,上市房企业绩同比上升的房企数量也超过6成。

数据显示,TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛较去年同期有一定下滑,销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元,降幅近20%。除此之外,其他各梯队房企的销售金额门槛与去年同期基本持平。

2月房地产市场呈现两阶段变化:其一,春节市场持续转冷,三四线城市返乡置业潮爽约。春节两周(1月28日-2月10日),三四线城市并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景,成交量不增反跌,暂以23%同比跌幅居前。诸如徐州、淮安等返乡置业型城市成交明显遇冷,成交量同比皆腰斩。

其二,节后市场渐有回暖征兆,尤其是市场调整到位的核心一二线城市,楼市、地市皆有转暖的迹象。譬如,南京再现抢购热潮,部分项目开盘当天实际到访量多达3千人,1个半小时便告售罄,市场热度可见一斑。与此同时,苏州节后首场土拍堪称火爆,参拍房企数量明显增多,多宗地高溢价出让,最终7宗地揽金近百亿,这与前期底价成交乃至流拍形成强烈反差。

克而瑞认为节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目,持续时间周期存疑,并非市场全面转暖的信号。预计各线城市仍将延续持续分化的市场格局,意即一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定,三四线城市依旧面临较大的调整压力。

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责任编辑:庄晓霞

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