万科再次高喊“活下去”背后隐藏净利润嫌疑大

　　3月17日，房地产行业龙头企业万科企业股份有限公司(以下简称万科)发布了2019年业绩报告，万科再次高喊“活下去”成为整场业绩发布会的焦点。进入“白银时代”深水区的万科背负着怎样的“枷锁”呢?

　　万科再次高喊“活下去”

　　3月17日，万科公布了2019年业绩报告。数据显示，2019年，万科实现营收3678.9亿元，同比增长23.6%;实现归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%。

　　综观整场业绩说明会，最“吸睛”的环节还是万科董事会主席郁亮再次高喊“活下去”。他表示，18个月之前，也就是2018年的秋季例会，万科将“活下去”作为主题词只是出于居安思危的考虑。但没想到，到今天，“活下去”成了特别真实的存在。

　　万科的“活下去”也喊出了当前房地产企业的心声。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%;销售金额为15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年减小了1.5个百分点。

　　对此，香颂资本董事沈萌对中国商报记者表示，在“房住不炒”的宏观调控背景下，房地产行业的经济环境不佳，房地产企业偿债高峰期叠加，2020年会是房地产市场大幅度去库存周期的开始。

　　对于万科高喊的“活下去”，博盖&容纳咨询创始合伙人高剑锋对中国商报记者表示，“活下去”并不是指万科面临生死存亡的问题，而是指万科要思考如何转型。当前，万科要面对政策、竞争、用户及数字化等方面的新环境。

　　净利润增速堪比“宝万之争”

　　万科高喊“活下去”背后或许有众多的无奈，而在2019年业绩中表现最明显的就是公司净利润增速的下滑。数据显示，2015年以来，万科的净利润增速都在15%以上，发生“宝万之争”(宝能集团为中心的资本集团从2015年开始增持万科，截至2015年12月4日，宝能系旗下前海人寿、深圳市钜盛华股份有限公司合计持有22.11亿股，成为万科第一大股东)的2015年，万科的净利润增速为15.08%，而2019年，万科净利润增速为15.1%，堪比当年。

　　此外，数据显示，2019年万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降了2.5个百分点，全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年下降了一个百分点。这背后有何“秘密”?

　　对此，高剑锋对中国商报记者坦言，万科很可能是利用会计手段对2019年净利润进行了调节，以提前应对2020年的业绩滑坡。他认为，作为绩优蓝筹股，万科需要稳定的业绩以避免股价的波动，实际上，一定范围内调节净利润的做法是合规的。

　　预先计提土地增值税清算准备金

　　中国商报记者查阅财报发现了三个关键点。财报显示，2019年万科存货金额为8970.2亿元，同比增加了19.6%，这使得万科计提的存货跌价准备为29.9亿元，影响归母净利润下滑了7.8亿元。其次，2019年，万科实现投资收益49.8亿元，同比减少了26.6%。

　　更为重要的是，2019年，万科营业税金及附加同比增长了41.98%，增速远高于24%的营收增速，原因在于2019年万科土地增值税清算准备金为367.89亿元，比2018年多了148亿元。

　　对此，万科在财报中解释，虽然万科部分项目尚未达到清算条件，但仍计提了土地增值税清算准备金，以合理反映公司的利润情况。据悉，一般情况下，土地增值税清算准备金是在项目竣工清算后再计提的，预先计提会导致一部分费用前置，从而降低当期的净利润。

　　对此，地产评论员严跃进对中国商报记者表示，合理范围内调节利润的做法不一定违规，说明企业经营压力较大。

　　不过，对于万科的财报，资本市场并不买账，截至发稿，万科股价为25元/股，跌幅为5%。