45个城市楼市调控加码封堵投资客炒房 房企销售承压

　　“10天9道调控政策”连环狙击下，部分城市楼市出现降温迹象。

　　值得关注的是，据统计，自2016年“930”政策以来，全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次，封堵投资客炒房。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，自今年北京“317”新政出台以来，多个城市跟进。目前来看，多个城市房价报价指数下滑，北京报价指数从88%高位直线下滑，跌至目前的54%;二线城市中，天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

　　据中信建投研究发展部高级副总裁陈慎表示，这一轮调控非常严，11个城市出台一轮，12个城市出台三轮，14个城市出台三轮以上，上一轮调控集中在一线城市，这一轮则有越老越多的三、四线城市纳入调控范围，预计龙头城市的楼市销售额增速将熄火。

　　房企销售承压

　　有市场人士也向《证券日报》记者表示，从三、四线城市限购反推，这一轮房价上涨不仅限于一线城市和二线核心城市，一线城市周边的三、四线城市由于投资需求的加入，房价快速上涨才促使调控政策出台。

　　以北京和上海为例，把这两个城市圈的每个城市房价拉出来，如果两个相邻城市出现三倍的价差，就出现了投资转移。北京房价上涨之后，环京快速上涨，其中多数都是投资需求，有的可居住数万人的小区，仅有三成的亮灯率;另以嘉兴为例，40%的需求都是投资需求。

　　“这一轮大家买房子更多是用银行的钱。”业内表示，2012年时，交易杠杆20%多一点，三年内就达到50%，这个速度很快。

　　另有分析师认为，投资需求被封堵之后，房地产按揭贷款比重会下降，房企销售压力将增加。

　　业内调研恒大、碧桂园等大型房企后发现，有些房企认为“交易量”会有所调整，有的认为会出现10%左右的下滑，但有些企业认为销售额还将实现增长，因为其市场占有率高。

　　但更重要的是，政策对房企的打压去去年就开始了，包括收紧房地产企业融资渠道，不放行公司债，提高贷款难度，甚至在预售证的审批上严格限价的同时，要求企业不要捂盘惜售。

　　以北京市场为例，据第一太平戴维斯提供给《证券日报》的数据显示，由于住宅用地供应有限，新房市场规模进一步萎缩。2017年第一季度，北京一手普通住宅市场新增供应继续回落，环比减少46.8%至27.8万平方米。而一季度，北京新房成交量环比大幅下降31.8%至73.4万平方米。

　　第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤认为，“317”新政对购房者提出更高要求，将一定程度上抑制投资性及改善型需求，预计2017年第二季度北京住房成交量将继续回落。

　　二手新增房源下降

　　事实上，总体来看，这一轮调控不仅是针对一手市场，不少城市的二手市场也受到很大影响。反推其背后原因，则是二手市场“量价”齐涨。实际上，这意味不仅是一线城市新房市场萎缩带来房价上行，不少二、三线城市的二手住宅市场活跃度上升也提升了投资客的出手的信心。

　　中介人员表示，2016年，由新房主导的市场向二手房主导的市场转移速度加快。重庆、成都、合肥、武汉等内陆六大城市二手住宅成交量占比正从20%向40%，甚至60%推进。其中，成都中心城区二手房成交占比已经超过了50%。

　　简言之，从全国性中介公司进驻城市来看，成都、武汉、南京和重庆等地的数量正在增加。

　　但新政实施以来，二手市场的新增客源也正在下降，尤其以北京为例，为了抑制炒房，封堵投资客扰乱市场，商住房遭到限购，中介机构马上全面下降了商住房。

　　无独有偶，成都从“324”到“330”，新增房源下降了20%，新增客源下降了30%，供需紧张态势得到缓解。

　　楼市现降温迹象

　　“有人说市场高度分化，其实市场高度连通。北京限购，很多人跑到周边，跑到三亚，跑到昆明，跑到海口继续投资。”业内人士向《证券日报》等记者表示，北京70%-80%的交易都在换房，在这些连环单交易里，手里面有一套房子，卖了再买一套，甚至包括首次置业的人群，也是在换房。去年在武汉，厦门买的房子涨了，然后卖了，凑钱在北京买房。

　　鉴于此，这一轮调控之后，换房需求成本立刻加大，认房认贷之下，在北京，即使满足首套房需求，300万元首付在六环以内都找不到合适的房子，即使换房，六成，甚至八成的首付，卖掉一套也不够买另一套的，换房的面积越来越小，成本越来越高之下，预计2017年，换房需求将会出现一定程度的熄火。