房企抢收拉响 卖了4382.2亿的万科买地审慎力度回落

　　在7月单月销售同比增长超两成后，8月份万科单月销售再次发力，同比增长达到了三成。一举将销售金额的增长数字扭正，疫情以来首次实现年度销售金额同比正增长。

　　9月2日晚间，万科企业股份有限公司发布公告，2020年前8个月，该公司累计实现合同销售金额4382.2亿元，同比增长约2.8%;对应的合同销售面积约为2893.9万平方米。

　　其中，2020年8月份，万科实现合同销售面积422.9万平方米，合同销售金额587.2亿元，同比增加33%。

　　房企抢收拉响

　　虽然“金九”刚到，但是年初疫情扰乱的推货节奏在最近几月集中爆发，各家房企都在年中便已开始抢收。

　　据观点指数发布的“2020年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示，前8月TOP100房企实现全口径总销售金额74434.8亿元，同比增长4.8%，累计销售同比增幅较1-7月扩大3.7个百分点。

　　其中，8月，TOP100房企销售录得全口径总销售额为11407.9亿元，环比增长2.0%，同比增长31.1%，同比增速较7月扩大8.1个百分点。

　　万科也在抢收。

　　在8月末举办的中期业绩会上，总裁、首席执行官祝九胜曾如是表达对下半年房地产市场的看法：“虽然5、6月份销售有所回暖，但也只是被压抑住的需求的一个阶段性的找平或者回复。”

　　他并不认为疫情的逐渐褪去，或者应该说在疫情常伴的新常态下，房地产行业将会出现什么根本性的变化。行业主基调在全年不会有大的变化，整个市场是相对的稳定的有一个小的波幅的状态。

　　“万科除了把自己的事情干好，有很多东西不会去预测，虽然希望一年比一年强，努力把活干好，但也密切的关注到来自于客户，来自于市场，来自于行业，来自于政策的一些细微的变化。”祝九胜称。

　　目前的销售状况是乐观的。如祝九胜所言，万科要将自己的事情干好，从最近几个月的销售表现来看，万科确实也每个月的同比增长速度都在提升，并且从5月份增速转正以来，其增速基本按月都能录得10个百分点左右的提升。

　　据中金公司预计，万科下半年仍将维持积极的推盘节奏，销售端有望延续增势，在全年9000亿元的可售货值支撑，销售额预计小幅增至6500亿元左右。

　　但正如万科所观察的，行业不会有大的变动。即意味着，万科需要从其他企业手中争抢市场上有限额的蛋糕。

　　可以见到的是，上半年，行业销售规模萎缩的大背景下，万科的市占率是有所提升的。据国金证券研报指出，万科上半年市占率提升至4.8%，较19年年底提升0.8PCTs。

　　不过，事情的另一面，万科并没有按照想抢占更多的市场份额，就需要凭借自身的规模、资金等优势去抢占更多资源的逻辑去进行土地收购，而是采取着一贯审慎的原则，在7月份出现一波拿地小高峰后，8月份拿地力度迅速回落。

　　单月拿地13个

　　在8月份，万科总共新增加开发项目13个，分别位于深圳、中山、合肥、徐州、宁波、沈阳、潍坊、哈尔滨、烟台、西安等地，占地面积合计103.3万平方米，计容积率建筑面积223.3万平方米，权益建筑面积155.9万平方米，需支付权益地价121.26亿元。

　　而在7月份，万科新增加开发项目29个，占地面积合计232.4万平方米，计容积率建筑面积494.9万平方米，公司权益建筑面积347.5万平方米，需支付权益价款212.33亿元。

　　万科表示这些都是根据既定的投资策略。在业绩会上，针对土地投资相关问题，执行董事王海武便表示，万科一直都坚持稳健投资的原则，每个季度都在迭代投资策略和投资原则，并遵循既定的投资原则和投资策略进行相关的投资。“不会追高，但是肯定也不会过分的保守。”

　　事实上，二季度以来各地供地力度加大，同时受益于流动性宽松及房地产销售回暖，企业拿地信心提振，供需两端发力使土地市场成交放量。住宅用地土地成交价款、成交楼面均价创近年来单季度新高。

　　据招商证券研报显示，今年一季度，一二线40城及三四线247城住宅用地溢价率在4、5、6月出现了小高峰，7月份有所回落。万科加大拿地的力度的时间，也恰好在7月。

　　但是，若与去年同期相比，万科在今年的土地投资力度上的收紧的非常明显。

　　数据显示，2019年8月，万科新增28个项目，占地面积合计683.7万平方米，计容积率建筑面积683.7万平方米，公司权益建筑面积590.2万平方米，需支付权益价款315.47亿元。

　　而据观点地产新媒体查阅，在今年前7月，万科累计土地投资面积1367.0万平方米，土地投资金额839.5亿元，分别同比下降30.46%及39.92%。

　　由于土地投资力度的收紧，在今年上半年，万科经营性现金流达到了226亿元，这样一个比较高的水平，持有货币资金更是达到1942.9 亿元。并且，万科认为这是对于未来去捕捉业务发展的机会是非常有利的。

　　值得一提的是，在8月份，万科确实开始捕捉一些开发业务之外的机会。比如，今年首次新增物流地产项目，拿下万纬昆山经发展园区、万纬上海松江新浜冷链园区以及万纬东莞常平智慧产业园。

　　再比如，于2020年3月成立了食品事业部后，万科收购了利津华育养猪有限公司，后者在7月30日股东变更为万科间接全资子公司珠海琴山佳业农业发展有限公司。