北京商品住宅成交量下跌明显 需求缩量涨价动力不足

　　亚豪君岳会统计数据显示,4月前9天,北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交量与上月同期相比下跌超5成,成交均价基本持平。与此同时,4月截止目前,北京住宅市场仅有一个项目入市,而去年同期入市量则多达15个。

　　数据显示,4月首周(4月3日-4月9日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交481套,成交面积7.38万平方米,环比分别减少24%、15%。而从4月情况来看,1-9日共实现商品住宅成交582套,成交面积8.39万平方米,相比上月同期分别减少65%、51%。与此同时,4月前9天成交均价为41353元/平方米,基本与上月同期持平。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为,进入4月份以来,新政的效力已经开始完全显现,北京商品住宅成交量下跌明显,需求深度受限,供应“力有不逮”,双重压力之下,北京楼市成交逐渐进入下行周期。而从市场价格来看,需求缩量使得涨价动力不足,价格管制则使得项目定价谨慎,因此从目前情况来看,住宅市场的价格也已逐步企稳。

　　“新政发威,成交大跌,北京住宅市场供应也开始进入深度低迷周期。与此同时,受到预售价格管制影响,今年入市项目定价将普遍低于预期,较高的性价比也成为部分积极入市的项目在严峻的调控形势下,依旧开盘热销的重要原因。”郭毅说。

　　从未来供应趋势来看,近日北京发布未来五年土地供应计划,新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%,商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。由此可见,今后“租售并举”将成为住房制度的主要方向。而在可售部分当中,保障房、自住型商品住房,以及中小户型又占据了较大份额,并且80%的供地将位于中心城区以外。　　郭毅认为,北京市场虽然供地节奏在加快,但是其中大量为基础保障型住宅产品,而商品住宅土地供应当中,虽然有限价政策,但同时也有“竞自持”的冲击,大量纯商品住宅部分竞为自持,为数不多的可售部分还要执行“90/70”,因此未来新增住宅供应中,中小户型产品将占据主体位置,但二孩放开政策后大户型需求明显上升,再与城市人群对品质住宅的追求相叠加,可以预见,未来面向改善型客群的大户型产品的供需矛盾将会逐步显现。