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碧桂园服务:千亿市值雄居霸主地位 百亿现金傲领同行

来源:掌柜财经   太原房掌柜  2020-10-19 07:30:11

导语:

  一场疫情,使物业公司的服务价值得到前所未有的凸现,一时间风头无两,不少物业服务公司纷纷从房地产企业主体里剥离,寻求独立上市,以求做大做强。

  掌柜财经整理数据显示,上市后的物业服务企业仍表现强劲,截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元;上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%;30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。

  掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业,剖析十强物企上市之后的发展状况,以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

  本期推出以市值高达1425.22亿港元霸居榜首地位的碧桂园服务(06098.HK),其营收总额、毛利、净利以及在管面积等,均远远领先于同行。

  作为一家龙头物企,上市两年的碧桂园服务背靠“宇宙第一房企”碧桂园,已成长为行业标杆。

  根据《2020物业服务企业综合实力测评报告》,碧桂园服务稳居榜首,绿城服务次之。

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  从数据指标看,无论是市值、营收总额、毛利、净利还是在管面积,碧桂园服务均甩开同行一大截。

  截至10月16日10:15,碧桂园服务市值1425.22亿港元,相当于绿城服务(303.11亿港元)的4.7倍。

  2020年上半年,碧桂园服务营收约62.71亿元(人民币,下同)、毛利约23.32亿元、净利润约13.35亿元、在管面积约10.64亿平方米、手握99.5亿元现金,相当于绿城服务(营收约44亿元、毛利约9.05亿元、净利润约4.96亿元、在管面积约2.259亿平方米、手握现金55.13亿元)的1.4倍、2.6倍、2.7倍、4.7倍和1.8倍。

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  上半年营收62.71亿,手握99.5亿现金

  2020年上半年,碧桂园服务收入和利润在已公布的上市物企中均位居第一。

  掌柜财经获悉,碧桂园服务营收约62.71亿元,同比增幅约78.4%。

  从利润来看,毛利润约23.32亿元,同比增幅约69.3%;毛利率则由2019年同期约39.2%下降2.0个百分点至约37.2%。除「三供一业」业务分部外,其他业务分部毛利率略有增长。

  净利润约13.35亿元,同比增幅约61.6%;净利润率则由2019年同期约23.5%下降2.2个百分点至约21.3%。

  在管面积是衡量物管公司发展的一个重要维度。截至2020年6月30日,除“三供一业”业务外,碧桂园服务合同管理面积约7.45亿平方米,收费管理面积约3.19亿平方米。此外,“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均为8520万平方米。

  从布局范围看,碧桂园物业覆盖中国境内超350个城市以及海外,管理共2769项物业,向境内外约377万户业主及商户提供物业管理服务。

  负债方面,截至2020年6月30日,碧桂园合同负债约18.37亿元,相比2019年底(约16.18亿元)增加约2.19亿元,资本负债比率约50%(2019年12月31日:0%)。

  对此,首席财务官黄鹏解释,主要是由于收费管理面积物业服务的预缴款项所致。预收款带来现金流,同时构成合同负债,但没有一分是有息负债。

  现金流方面,截至2020年6月30日,碧桂园服务的银行存款和现金总额约99.5亿元,较2019年底(69.26亿元)增加30.24亿元。其中,流动资产净值约46.94亿元,流动比率1.4倍,短期偿债能力较强。

  物管营收39.99亿,增值服务业绩表现亮眼

  碧桂园服务是中国领先的综合物业管理服务运营商,业务范围涵盖四大板块,分别是物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务以及“三供一业”业务。

  2020上半年,物业管理服务收入约39.99亿元,同比增加约57.3%(2019年同期约72.3%),占总收入比约63.8%,毛利率上升2.4个百分点至约38.1%。其中,来自碧桂园开发服务所得收入增长45.1%,来自第三方收入增长109%。

  从在管面积看,收费管理面积约3.2亿平方米,同比(21.68亿平方米)增加约1.03亿平方米。由独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增幅约93.5%,占收费管理面积约26.9%,同比(约20.5%)增长约6.4个百分点。

  对此,黄鹏表示,“主要是由于集团继续强化市场拓展行动、寻找优质业务标的,目标是实现独立第三方物业开发商开发的物业稳步增长。”

  值得注意的是,期内社区增值服务表现突出,收入约6.03亿元,同比增长96.2%,占总收入比约9.6%,同比上升0.9个百分点;毛利率上升到65.9%,同比上升3个百分点,居所有业务板块最高。

  掌柜财经获悉,社区增值服务现已形成六大板块,包括家政、拎包入住、社区传媒、增值创新、房地产经济以及园区空间,并形成可复制扩张的成熟模式。

  2020上半年,拎包入住以及增值创新服务表现亮眼:期内拎包入住收入约1.23亿元,同比增长约213.5%;增值创新收入约1.72亿元,同比增长约375.5%。

  相比之下,期内非业主增值服务收入6.74亿元,同比增长约13.2%,增速不太理想;与之相反的是整体毛利润上升4%,主要由于车位及房屋尾盘代理销售及租赁服务毛利率较高。

  此前提到,碧桂园毛利率整体下降2.0个百分点,主要原因在于“三供一业”业务毛利率低于集团平均毛利率。

  “三供一业”是碧桂园服务于2018年开始与中石油合作推进的项目,提供供水、供电、供热和物业管理服务。

  截至2020年6月30日,“三供一业”收费管理面积及合同管理面积均约85.2百万平方米,供热业务收费管理面积约40.8百万平方米。期内,物业管理收入约2.66亿元,毛利率约6.1%;供热收入约6.56亿元,毛利率约5.4%。

  增值服务是未来10万亿级蓝海,期待三供一业’贴近合理毛利率

  已经雄居行业霸主地位的碧桂园服务,未来该怎么走?

  在2020年中期业绩会上,碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示,目前国内有23万家物企,疫情期间,龙头物企市场占有率有所提高,但行业整体分散度仍然较高。

  物企提升市场占有率主要通过三条路径:首先,通过品牌拓展城市数量,扩大规模;其次,通过资本、资金合作,新增收入与规模;最后,投入新领域,“如城市服务,旧城改造,旧街区改造等”。

  李长江直言,物管行业天花板还有很高,碧桂园服务只是处于高速发展阶段的开端。“如果走向成功要走1万步,我们还差9千步。”未来肯定是一步一个台阶往上走,收入目标也如此。

  得益于社区增值服务的出色表现,发展增值服务是未来要努力的重点方向。

  “如果说物业服务是万亿级蓝海,那么增值服务是10万亿级蓝海,我们希望公司的增值服务收入占比在未来能翻1-2倍,甚至更多,利润占比甚至可能超过收入占比。”

  要达成目标,就要解决“短板”。针对“三供一业”业务,黄鹏透露,预计用5年完成完全市场化,“目前碧桂园服务已经将业务顺利接管,并开启第二阶段,将科技技术、服务标准、增值服务等移植过去,相信未来会看到毛利率的缓步上升”,黄鹏补充,至于提升到哪个目标,“还没有绝对的量化值,期待它能贴近市场合理毛利率。”

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责任编辑:简艳霖

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